Los detractores de la socialización de la vivienda advierten sobre el fin de la construcción privada de nuevas viviendas. ¿Es cierto? Un análisis de los hechos.
Maurice Höfgen (Substack del autor), 5 de Octubre de 2026
«¿Quién construirá entonces? ¿Quién invertirá entonces?», preguntó Lanz al exlíder del Partido de la Izquierda, van Aken, cuando lo interrogó sobre los planes de socialización tras las elecciones de Berlín. El periodista de Springer, Repinski, y el economista Schnitzer coincidieron. También lo hizo el político del SPD, Hikel, quien incluso afirmó que nadie debería ser «expulsado» del mercado inmobiliario. En definitiva, solo un aumento de la oferta resolvería la escasez. La socialización no crearía ni un solo apartamento nuevo.
Hasta ahora, las objeciones de los opositores son de lo más familiares. En primer lugar, recurren a una artimaña barata: pretenden que la nacionalización afectaría a todos los inversores privados. Esto no es cierto. No afectaría a las cooperativas, a las pequeñas y medianas empresas ni a los propietarios particulares, sino principalmente a las grandes corporaciones inmobiliarias financiarizadas con más de 3.000 apartamentos en Berlín. Estas son las empresas en las que BlackRock y otros fondos han invertido fuertemente, con el objetivo de aumentar el dinero de sus inversores con el dinero de los inquilinos berlineses. En segundo lugar, convenientemente ignoran que construir apartamentos y poseer apartamentos son dos cosas distintas. Un simple vistazo a las cifras revela que las grandes corporaciones inmobiliarias poseen muchos apartamentos, pero construyen muy pocos. ¡Algunas ni siquiera construyen ninguno!
En cambio, las seis empresas estatales de vivienda de Berlín construyeron más del doble de apartamentos solo en Berlín durante el mismo período que Vonovia en toda Alemania.
Analicemos el ejemplo más destacado: Vonovia. La empresa ha crecido principalmente mediante adquisiciones. Desde 2015, Vonovia ha construido tan solo 19.852 apartamentos nuevos, pero ha comprado 443.957. Solo Deutsche Wohnen incorporó más de 150.000 apartamentos al grupo en 2021. Para ello, no se necesitó ni una sola grúa de construcción. Por cada apartamento construido, se compran aproximadamente 22.
Para poner las cosas en perspectiva: Vonovia, la mayor empresa de vivienda de Alemania, ha representado apenas el 0,74 % de todos los apartamentos de nueva construcción en los últimos diez años. Y, sin embargo, entre las grandes corporaciones, Vonovia es la que más construye. TAG, Adler, LEG: Muchas otras grandes empresas construyen significativamente menos, o incluso ninguna. En contraste, las seis empresas estatales de vivienda de Berlín han construido más del doble de apartamentos solo en Berlín durante el mismo período que Vonovia en toda Alemania. Y todo esto sin el respaldo de BlackRock.
Estas cifras por sí solas lo demuestran: cualquiera que pregunte «¿Quién debería construir entonces?» se ridiculiza. Especialmente aquellos que creen poder usarla para criticar a la izquierda. La verdad es que el modelo de negocio de las grandes corporaciones inmobiliarias es diferente. Compran apartamentos. Los gestionan. Los modernizan. Aumentan su valor. Reparten dividendos. El negocio está diseñado para hacer felices a los accionistas, no a los inquilinos. La escasez de vivienda en Berlín proporciona las condiciones perfectas para ello. Construir para combatir esta escasez sería perjudicial para su modelo de negocio, porque frenaría las subidas de precios y reduciría su poder sobre los inquilinos. Las corporaciones se lo dicen repetidamente a sus propios accionistas, de forma más o menos sutil. «Incluso un aumento significativo en el volumen de nuevas construcciones puede tener un impacto negativo en la evolución de los precios», afirmaba el informe de riesgos de Deutsche Wohnen en 2019. Qué revelador.
Precisamente por eso merece la pena analizar qué hacen los distintos propietarios con sus propiedades. Entre 2016 y 2025, las empresas de vivienda pública de Berlín invirtieron una media de unos 18,90 € por metro cuadrado en mantenimiento. En cambio, Grand City Properties (GCP) invirtió tan solo 6,20 €, mientras que Vonovia/Deutsche Wohnen invirtió 13,30 €. Las cifras se invierten en lo que respecta a la modernización: GCP invirtió 17,70 € por metro cuadrado, Vonovia/Deutsche Wohnen 23,60 € y las empresas estatales 8,70 €.
¿La razón de esta diferencia? La modernización puede aumentar el valor de una propiedad, incrementar su precio y trasladar esos costos al alquiler. Esto resulta atractivo para los accionistas. El mantenimiento, en cambio, implica principalmente gastos para preservar el estado actual de la propiedad, ¡qué aburrido!
Los cálculos del economista Tom Krebs resultan particularmente interesantes en este contexto. Actualmente, solo alrededor del 35% de los 1,7 millones de apartamentos de alquiler de Berlín pertenecen a cooperativas o a las seis empresas estatales de vivienda. Para alcanzar el 50%, aproximadamente el nivel de Viena, se necesitarían unos 250.000 apartamentos. Incluso con ambiciosos proyectos de construcción pública, se tardarían unos 40 años en lograrlo. Por lo tanto, la socialización es la consecuencia lógica para controlar el mercado inmobiliario y prevenir el modelo de negocio tóxico de las grandes corporaciones.
Sí, Berlín necesita construir más. Pero no necesita a las grandes corporaciones para eso. Ahuyentarlas no frenará la construcción de nuevas viviendas. Al contrario: quien crea que el mercado privado por sí solo resolverá el problema de la vivienda debe explicar por qué quienes se benefician de la escasez y el alto costo de la vivienda deberían ser los que resuelvan dicho problema. Y por qué no lo han hecho hasta ahora.
En el debate público, quienes desean cambiar las cosas siempre se ven presionados a justificarse, pero rara vez se hace lo mismo con quienes son responsables del deplorable statu quo y siguen aferrándose a conceptos fallidos. Eso debe cambiar. ¡Me refiero a usted, Sr. Lanz!
Lo dicho aquí sirve, especialmente, para España (GACETA CRÍTICA. Gerardo Del Val.
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