Jorge Otero (PÚBLICO), 5 de Octubre de 2026
- Los datos del catastro muestran que, además, hay 70 asociaciones, fundaciones y entidades religiosas que suman en total 15.471 viviendas en su cartera inmobiliaria.
- En 2025, las empresas compraron 78.823 viviendas, la cifra más alta desde 2007. Y también vendieron mucho: 124.064 pisos. Ambas cifras muestran su uso como bien de mercado con el que hacer negocio.
A pesar de que el artículo 47 de la Constitución encarga a los poderes públicos «impedir la especulación», el mercado de la vivienda en España se concentra en cada vez menos manos. Un dato extraído del catastro estatal (que no incluye a Navarra y Euskadi) confirma, sin lugar a dudas, esa realidad: 571 empresas poseen 270.854 viviendas. Esas sociedades mercantiles comparten una circunstancia entre sí: todas ellas tienen más de cien casas en propiedad.
Las empresas son quienes más acaparan, pero en total hay 843 propietarios de diferente condición jurídica que poseen cada uno de ellos más de 100 casas. Suman entre todos 528.868 viviendas, el 2,18% de todo el parque en España. Entre ellos están 117 administraciones públicas –desde comunidades autónomas a ayuntamientos, cabildos o diputaciones–, que poseen en total 210.057 casas. Además, hay 70 asociaciones, fundaciones y entidades religiosas que suman 15.471 viviendas en su cartera.
Por contra, solo constan en el catastro 13 personas físicas que son dueñas cada una de ellas de más de 100 viviendas, hasta sumar en total 2.409 casas. La media es llamativa: cada una de estas personas particulares tiene 185 pisos en propiedad. Pero, en realidad, lo verdaderamente llamativo es que existan esas 13 personas físicas que tienen los inmuebles directamente a su nombre. Desde el punto de vista tributario, poner las viviendas a nombre de una empresa permite pagar muchos menos impuestos.
Bien de mercado
En el siguiente tramo del catastro, el de los propietarios que tienen entre 26 y 100 viviendas, los particulares sí que dan un salto: hay 644 personas físicas en este apartado, a una media de 35 casas por personas. Aun así, las 3.295 sociedades mercantiles que poseen entre 26 y 100 viviendas representan el 74% de los propietarios de este tramo y tienen en su cartera 143.642 viviendas. Con 25 o menos inmuebles, 246.027 empresas son dueñas de 642.993 casas.
Lo cierto es que en los últimos años ha crecido de manera notable el número de empresas en el sector inmobiliario. «El mercado del alquiler se ha convertido en un gran negocio. La propiedad inmobiliaria se ha ido concentrando en los últimos años. Tenemos que atacar las causas que permiten que la vivienda sea tan rentable y tan lucrativa para ciertas empresas», advierte Manuel Gabarre, abogado experto en vivienda.
Muchas empresas se han lanzado a comprar inmuebles. Las estadísticas aportadas por el Consejo General del Notariado confirman esta tendencia: las empresas acaparan el 10% de las compraventas anuales de vivienda en España. Esa tendencia, como dice Gabarre, se ha acelerado: en 2025, las empresas compraron 78.823 viviendas, la cifra más alta desde 2007. Pero también vendieron mucho: 124.064 viviendas. Ambas cifras muestran su uso como bien de mercado con el que hacer negocio. En España, sin contar Navarra y País Vasco, 263.619 empresas poseían 1.076.753 viviendas en 2025.
La media sale a 4,08 inmuebles residenciales por empresa. En realidad, el reparto de la propiedad de la vivienda en manos de empresas es más desigual y evidencia esa concentración del mercado. Algunos datos son inapelables. Las 571 empresas que acaparan casi 271.000 viviendas representan solo el 0,2% del total de sociedades que hacen negocio en el sector inmobiliario. Además, las empresas que a efectos legales son consideradas grandes tenedores son apenas el 5% del total. Aún así, el 52% de las viviendas de las empresas —en concreto, 562.513— está en manos de sociedades que tienen más de diez inmuebles, frente a las 178.000 de los particulares que de cara a ley también son «grandes tenedores», concepto que se utiliza para quienes tienen más de diez inmuebles.
Es cierto que el número de viviendas que pertenecen a empresas apenas representa el 4,44% de las 24.235.764 que hay en toda España. Pero lo cierto es que las empresas representan el 1,54% de los propietarios pero poseen más del 4% de las viviendas. El catastro es la mejor herramienta para conocer en manos de quiénes están las viviendas en España. Sin embargo, no ofrece información sobre el uso que se da a esas viviendas.
Las zonas donde más acaparan
Un vistazo al mapa también puede ayudar en este sentido. Las empresas con intereses en el mercado de la vivienda se concentran en las zonas turísticas y en las comunidades autónomas más habitadas. Canarias es el territorio donde las empresas más viviendas tienen a su nombre en proporción: el 7,5% del total, por delante de Catalunya y Balears —6,6% en ambos casos— y de Madrid, con el 5,6%. En números absolutos, Catalunya, Andalucía, Madrid y País València concentran el 69% de todas las viviendas a nombre de empresas.
También ayuda un informe de Provivienda titulado Prevención y atención de la exclusión residencial. Radiografía de la provisión de vivienda en España (PDF). Publicado a finales de 2025 afirmaba que un 55% de las rentas del alquiler de bienes inmuebles para uso residencial u otros usos terminan en las sociedades. Según Provivienda, ese porcentaje era del 30% en los años noventa. Es la prueba irrefutable de que el alquiler está cambiando de manos.
Según datos obtenidos en 2024 por la Fundación Civio, organización sin ánimo de lucro que lucha contra la opacidad en las administraciones públicas, CaixaBank era el mayor casero privado de España, con cerca de 22.000 viviendas alquiladas con fianza depositada. Le seguía de cerca el fondo Blackstone, con 19.600 viviendas alquiladas, 13.000 de ellas en Madrid, donde era el mayor arrendador privado de la capital.
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