Laura Prieto Gallego (PÚBLICO), 4 de Abril de 2026
- Frente al relato del «pequeño propietario vulnerable», los datos revelan una brecha creciente donde el alquiler actúa como un mecanismo regresivo que empobrece a toda una generación de inquilinos.
- «Estamos ante una nueva división de clase donde la estructura inmobiliaria está determinando las posiciones socioeconómicas», sostiene el experto en vivienda Javier Gil.
El pasado 21 de marzo se aprobó en un Consejo de Ministros extraordinario un decreto ley que permite a los inquilinos acogerse a una prórroga de dos años en sus contratos de alquiler. El Ministerio de Consumo estima que alrededor de 2,6 millones de personas podrán beneficiarse de esta medida que topa en un 2% las subidas de las rentas, con el fin de paliar los efectos económicos de la guerra en Irán.
Las principales críticas a la norma han llegado desde la patronal y las derechas, en especial desde Junts, cuyo voto a favor sería imprescindible para evitar que sea tumbada en el Parlamento. En una entrevista a finales de marzo, Jordi Turull aseguró que «se están cargando las políticas sociales a los pequeños propietarios» y actualmente «hay propietarios más vulnerables que los inquilinos». Por su parte, Míriam Nogueras, que ha dejado claro en varias ocasiones que su formación vetará la ley, denunció en declaraciones a RTVE que desde el Gobierno de coalición se estaba generando «una guerra entre inquilinos y caseros, que antes no existía».
Desde la derecha independentista sostienen que en estos últimos cinco años se «han cargado el mercado del alquiler» y que hoy en día «alquilar se ha convertido en un problema». «Hasta hace unos años alquilar era normal. Complementar una pensión con un alquiler era normal. Ahora se está criminalizando a la gente que se pudo comprar un piso, porque antes se podía comprar un piso y ahora no», decía Nogueras.
«Claro que existen conflictos de clase en una sociedad capitalista, me encanta que se hayan dado cuenta en las derechas», señala en conversaciones con este medio José Mansilla, miembro del Observatori d’Antropologia del Conflicte Urbà (OACU). «De hecho, si rascas un poco en la realidad política de Catalunya, donde yo vivo, te das cuenta de que, evidentemente, el eje de clase lo atraviesa todo, no sólo a nivel político, sino a nivel social, en cómo estamos construyendo las ciudades, etcétera».
Mansilla, autor de La pandemia de la desigualdad, explica que, aunque tradicionalmente los estudios académicos han puesto el foco en cómo se produce la división de clase en el trabajo, esa misma división se puede observar en otros ámbitos de la vida que hoy en día tienen más fuerza. «Antes se hablaba de propietarios de los medios de producción, utilizando un clásico marxista, pero la sociedad neoliberal se vuelve más compleja y esas brechas se hacen evidentes en otros sectores como la vivienda, la educación o el acceso a la sanidad», sostiene.
Continuando con este hilo argumental, los expertos en vivienda Javier Gil y Jaime Palomera plantean en sus últimos ensayos una nueva división social marcada por la propiedad. «Estamos ante una nueva división de clase donde la estructura inmobiliaria está determinando las posiciones socioeconómicas, las posiciones de clase y donde el mercado del alquiler funciona como un mecanismo regresivo de transferencia de rentas», explica Gil.
El alquiler como motor de desigualdad
Los requisitos para endeudarse se han vuelto más estrictos desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Esto, sumado al agujero económico que supone vivir de alquiler varios años y el alza de los precios de los inmuebles, acaba impidiendo a amplias capas de la sociedad el acceso a la vivienda. Son a quienes el investigador del CSIC denomina «generación inquilina».
A este grupo tan heterogéneo se han ido sumando cada vez más familias desde 2009 en adelante: jóvenes que se hacen adultos en pisos compartidos, migrantes que son rechazados en los procesos de selección o, incluso, familias de clase media-alta incapaces de ahorrar los más de 30.000 euros que están pidiendo por la entrada de un piso.
Sobre esta cuestión habla en El secuestro de la vivienda Jaime Palomera: «El rentismo está rompiendo la sociedad. La idea de que todo el mundo podía alcanzar el sueño de una casa en propiedad se va resquebrajando». Según el antropólogo, este cambio se está produciendo porque las viviendas de pequeños propietarios que salieron a la venta tras la crisis financiera han ido a parar a una pequeña minoría social: «Si el mercado del alquiler crece en 1,3 millones de viviendas entre 2007 y 2023 es debido a este proceso que podemos denominar como el gran acaparamiento«.
Es un círculo vicioso. Los de abajo (los inquilinos) transfieren gran parte de su salario a los de arriba (arrendadores), que cada vez reciben más ingresos pasivos, en forma de rentas múltiples. Esos ingresos los invierten en nuevas propiedades, mientras los de abajo se van empobreciendo, describe el antropólogo.
«Detrás de esto hay una cuestión de clase en la medida en la que esas experiencias van transformándose en sujetos políticos, con sus propias organizaciones: patronales inmobiliarias, por un lado, y sindicatos de inquilinos y vivienda, por otro», sostiene. Ese conflicto toma forma en la calle en forma de tensiones entre quienes buscan enriquecerse más «rotando las viviendas como activos financieros» y aquellos que necesitan «proteger su hogar y su barrio». «También se traslada al ámbito parlamentario en forma de luchas legislativas como la de estas semanas, que es tan sólo una de las muchas de los últimos años», añade.
Ante este nuevo escenario, Palomera cree que es necesario «frenar la hemorragia con torniquetes», a través de regulaciones de precios y prórrogas de contratos, pero también apuesta por medidas que reviertan el acaparamiento y favorezcan la redistribución, «empezando por un cambio en las reglas fiscales, que ahora mismo lo incentivan, como si estuviéramos en un juego del Monopoly amañado».
Mansilla, conocido en redes como El Antropólogo Perplejo, se retrotrae hasta los años ochenta para explicar este conflicto social. En esos años llegan a España las políticas neoliberales, que «conllevan una acentuación de la lucha de clase en el ámbito de la reproducción social» y afectan a todo aquello que nos prepara para poder asistir a trabajar (sanidad, educación, vivienda…).
«Hasta ese momento, digamos, estos ámbitos estaban fuera de la competitividad y el mercado, y se consideraban políticas transversales. En cuanto esto se transforma, la desigualdad se expande a ellos. En el caso de la vivienda, esa lucha de clase vemos que está claramente vehiculada por la propiedad», añade. Haciendo un paralelismo con la forma de explicar el conflicto entre trabajador y empresario, el profesor universitario describe al propietario como «aquel que tiene la herramienta fundamental para que se pueda llevar a cabo la vida de las personas» (su intimidad, su aseo, su descanso diario…) y, por tanto, se convierte también en «alguien que puede extraer plusvalía del salario del obrero».
En su análisis, Mansilla, profesor de la Universidad Autónoma de Barcelona, explica que, como sucedió con los medios de producción, «aún estamos viendo elementos transitorios» en el mercado inmobiliario, pero, si nada cambia, «la tendencia será al acaparamiento».
«En los primeros años de la sociedad capitalista había pequeños burgueses y artesanos que han desaparecido frente a los grandes comercios y la industria. Esto mismo puede pasar con la vivienda, porque la dinámica del capital es a la contracción del mismo. De tal manera que esa contracción que existe hoy en día entre un trabajador que tiene unos ingresos extra porque tiene una vivienda o dos alquiladas está en vías de desaparición porque no podrá competir frente a los grandes inversores».
¿Quiénes son nuestros caseros?
La imagen del pequeño casero que complementa su pensión con un alquiler y que tiene problemas para llegar a final de mes si le suben los impuestos o no puede aumentar la renta al inquilino sigue muy presente en el imaginario. Poco antes de la caída de la moratoria antidesahucios, el PNV consiguió reformar el texto haciendo alusión a estos propietarios, para que quienes tenían «menos de dos viviendas en alquiler» pudieran recuperarse ante impagos de arrendatarios vulnerables.
El análisis que realiza Gil en su último ensayo desarma esta idea con datos. Las personas con más de una vivienda a su nombre pertenecen a los grupos con mayores rentas del país. Incluso si los caseros dejan de percibir ingresos de sus inquilinos, seguirían duplicándolos en rentas. Por detrás, estarían los propietarios, los hipotecados y los inquilinos. En este orden.
Palomera cree que es necesario hacer una distinción clara entre «pequeño propietario, como aquel que tiene una vivienda para vivir en ella e, incluso, una segunda residencia» y el casero con propiedades de las que consigue rentas económicas, «lo que le convierte en un operador económico». «Los caseros son una pequeña minoría de la población: entre un 3% y un 9% de los hogares, o menos de un 6% de la población en edad adulta», afirma. Además, señala, si se mira cómo están repartidas las viviendas en alquiler, seis de cada diez están en manos de actores que se dedican activamente al rentismo y tienen, como mínimo, tres inmuebles. Un 15% son empresas y un 42% son rentistas múltiples. El otro 42% lo conforman personas con una o dos casas arrendadas.
Además, apunta el antropólogo, si empleamos la tasa de riesgo de pobreza (el porcentaje de población con ingresos por debajo del umbral de riesgo de pobreza), un 6,48% del total de los hogares de caseros podría considerarse vulnerable, según la Encuestas de Condiciones de Vida 2021. «Esta cifra representa un mero 0,6% de todos los hogares». «Por lo general, no es cierto que el rentista necesite esos ingresos para vivir», concluye.
Por eso, los tres académicos no entienden en qué sentido se «desprotege» al casero con la continuación de los contratos. «La prórroga de los contratos protege al inquilino de una posible expulsión o subidas de precio por encima de la inflación, y garantiza al casero seguir ingresando la renta. En todo caso lo que hace es impedir que algunos caseros puedan hacer una subida abusiva, o expulsar para convertir una vivienda en alquiler turístico o de temporada y sustituir a una familia por turistas o personas de paso», argumenta Palomera.
Por su parte, Gil defiende que con esta medida lo que se hace es «reducir las posibilidades de especular de todos los caseros, de los grandes y de los pequeños»: «Una persona que ya tiene una vivienda en alquiler y que lleva cinco años alquilándola, ya la está alquilando a unos precios muy elevados y el decreto lo único que hace es impedir que impute una subida abusiva a su inquilino. No se le quita ninguna seguridad jurídica, lo que se hace es dar estabilidad».
Según el informe¿Cómo afectará el control del precio de los alquileres a los caseros? publicado por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona en 2023, una regulación efectiva de los alquileres afectaría, principalmente, a los que reciben más ingresos de esta actividad, cobran rentas por encima de los 1.300 euros y se concentran en la Comunidad de Madrid (24,39%) y Catalunya (23,06%).
Además, el estudio plantea que se ha producido una «distorsión en la compresión de la estructura del mercado del alquiler, sobrerrepresentando a los pequeños caseros«. Recurriendo a los datos del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, argumentan que «aunque la mayoría de caseros tienen una vivienda alquilada, estas no llegan a representar ni la mitad del parque de alquiler»: los pequeños caseros son el 79% del total de caseros que hay, pero solo tienen en posesión en 38,7% de las casas que forman parte del mercado del alquiler; al contrario, los multiarrendadores (quien tiene tres o más viviendas en alquiler) son el 21% del total de caseros, pero tienen en posesión el 60,3% de las casas.
Gaceta Crítica 
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