Daniele Grasso (El País), 27 de Septiembre de 2026
El análisis de la información catastral permite ver dónde están y cómo se concentran en pocas manos: la mayoría de los pisos de grandes tenedores en España son de sociedades y corporacionesEscuchar el artículo
Maricarmen Abascal, de 87 años, ha sido desahuciada de su casa en Retiro, Madrid, después de que una empresa privada comprara el piso donde vivía. Tras vencer el contrato de alquiler que le había permitido permanecer en la casa familiar desde 1956, la instó a firmar uno donde triplicaba el precio anterior. La empresa que adquirió el inmueble, Urbagestión, es una de las más de 263.619 sociedades privadas que poseen inmuebles de uso residencial en España. En total, acumulan 1.076.753 viviendas, un 4% del parque nacional, según se desprende del análisis de los últimos datos del Catastro, de 2025 (no incluyen País Vasco y Navarra). Y los datos de compraventas confirman que las empresas compran más viviendas que en ningún otro año desde 2007.
El 52% de las viviendas en manos de empresas pertenece a sociedades con diez o más inmuebles. Número de viviendas a nombre de empresas, según cuántas posee cada sociedad050.000100.000150.000200.000250.000
Conocer con precisión cuántas viviendas tienen las empresas es clave mientras se debate una reforma de la ley de vivienda en la que Sumar propuso prohibir que las sociedades compren inmuebles. La formación llevó esa propuesta al Congreso en dos ocasiones y ambas fueron rechazadas. En su texto sostenía que las corporaciones usan las viviendas como “bien de inversión para su beneficio económico”, pese a que el acceso a una vivienda digna es un derecho constitucional. La ley de vivienda de 2023 ponía el foco en los grandes tenedores, es decir, las personas y empresas que tienen más de diez viviendas (aunque el Tribunal Constitucional anuló medidas que protegían a inquilinos vulnerables frente a esos propietarios). La mayoría de las viviendas de grandes tenedores en España son de empresas: las sociedades con más de diez viviendas suman 562.513, frente a las 178.000 de los particulares en esa misma situación.
Las sociedades con viviendas a su nombre tienen una media de 4,1 cada una, pero la propiedad está muy concentrada: casi dos de cada tres viviendas de empresas (688.775, el 64%) pertenecen a sociedades que tienen seis o más. Más reducido aún es el grupo de los grandes tenedores: el 5% de las empresas (13.307) posee el 52% de las viviendas a nombre de sociedades (562.513). Y en el extremo superior están 563 sociedades, el 0,2% del total, con más de 100 viviendas cada una: suman 271.479, el 25% de las viviendas de empresas.
Los datos del Catastro no detallan el uso que las corporaciones hacen de las casas (alquiler turístico, alquiler de larga duración, inversión…), pero el Banco de España calcula que un 8% de los arrendadores de viviendas son empresas. Una investigación de la entidad sin ánimo de lucro Civio contabilizó que, como mínimo, 185.000 viviendas de empresas con más de 50 pisos se dedican al alquiler: es decir, al menos una de cada seis viviendas de empresas en España se usaría para alquiler. Es una estimación a la baja, porque recoge aquellos alquileres que tienen la fianza depositada (una práctica que no existe en Asturias, Cantabria, Murcia, Navarra y La Rioja), pero es la mejor cifra disponible. En concreto, y gracias a peticiones de información realizadas con la Ley de Transparencia, reveló que CaixaBank es el mayor casero privado de España, con cerca de 22.000 viviendas alquiladas con fianza depositada. Le sigue de cerca Blackstone, con 19.600 viviendas alquiladas en España -13.000 de ellas en Madrid, donde es el mayor arrendador privado.
En el siguiente mapa se puede consultar, municipio a municipio, cuántas viviendas están en manos de sociedades, casi todas españolas (el 98% tienen sede en España y número de identificación fiscal español). El mapa y la tabla muestran también la concentración de la propiedad, es decir, cuántas viviendas pertenecen a grandes tenedores, las sociedades con más de 10 viviendas. El municipio con mayor porcentaje es Toril (Cáceres), donde el 43% de las viviendas pertenece a grandes tenedores. No hay datos de País Vasco ni de Navarra, porque tienen un catastro propio que no desagrega la información por titulares.
Página 1 de 761
| Municipio | Inmuebles uso residencial | A nombre de sociedades | % a nombre de sociedades | % a nombre de sociedades con más de diez inmuebles |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 1.527.232 | 101.867 | 6,7%6,7% | 3,5%3,5% |
| Barcelona | 706.624 | 54.944 | 7,8%7,8% | 3,5%3,5% |
| Valencia | 421.244 | 23.582 | 5,6%5,6% | 2,9%2,9% |
| Zaragoza | 332.683 | 12.420 | 3,7%3,7% | 2,2%2,2% |
| Sevilla | 325.898 | 16.797 | 5,2%5,2% | 2,7%2,7% |
| Málaga | 258.554 | 11.332 | 4,4%4,4% | 1,6%1,6% |
| Murcia | 208.010 | 11.554 | 5,6%5,6% | 2,8%2,8% |
| Alicante/Alacant | 188.842 | 8.597 | 4,6%4,6% | 1,5%1,5% |
| Palma | 178.675 | 9.740 | 5,5%5,5% | 1,9%1,9% |
| Palmas de Gran Canaria (Las) | 167.074 | 10.738 | 6,4%6,4% | 3,4%3,4% |
Fuente: Estadística Catastral / EL PAÍS
El mapa y los datos del catastro muestran el peso de las empresas por comunidad. Canarias es donde más viviendas tienen a su nombre en proporción: el 7,5% del parque residencial, por delante de Cataluña y Baleares (6,6% en ambas) y de Madrid (5,6%). En número de viviendas, las cuatro comunidades más pobladas – Cataluña, Andalucía, Madrid y Valencia- concentran el 69% de todas las viviendas a nombre de empresas.
Cataluña por sí sola reúne el 23%, una de cada cuatro. Las viviendas a nombre de empresas pesan más en zonas turísticas, como la zona de la Costa Brava, del Pirineo y del Val de Arán: Naut Aran (Baqueira) es el municipio con más peso de toda Cataluña: 23,5%. También destacan municipios con polígonos industriales relevantes como con Guissona 15,2% (sede de la empresa BonÀrea), La Pobla de Mafumet 15,1% (donde hay una cocida refinería de Repsol) y Constantí 12,0% o La Jonquera 13,2%, importantes polos de logística fronteriza.
La presencia de empresas en zonas turísticas se repite en Baleares y Canarias. En Ibiza, todos los municipios superan el 10% de viviendas a nombre de empresas, con un máximo del 18% en Sant Joan de Labritja. Ocurre lo mismo en casi toda Fuerteventura y en la mayoría de los municipios de Tenerife y Gran Canaria.
Cuántas viviendas a nombres de sociedades hay en cada comunidad
| Inmuebles uso residencial | A nombre de sociedades | % a nombre de sociedades | % a nombre de sociedades con más de diez inmuebles | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Canarias | 991.301 | 74.632 | 7,5%7,5% | 4,3%4,3% | |
| Cataluña | 3.740.147 | 248.094 | 6,6%6,6% | 3,6%3,6% | |
| Baleares | 574.434 | 38.016 | 6,6%6,6% | 2,3%2,3% | |
| Madrid | 2.961.474 | 166.346 | 5,6%5,6% | 3,2%3,2% | |
| Murcia | 800.550 | 38.769 | 4,8%4,8% | 2,4%2,4% | |
| Andalucía | 4.484.331 | 192.992 | 4,3%4,3% | 2%2% | |
| C. Valenciana | 3.224.418 | 133.488 | 4,1%4,1% | 1,9%1,9% | |
| Melilla | 27.179 | 963 | 3,5%3,5% | 2%2% | |
| C. La Mancha | 1.294.125 | 43.116 | 3,3%3,3% | 1,7%1,7% | |
| Aragón | 817.075 | 26.308 | 3,2%3,2% | 1,6%1,6% | |
| Cantabria | 368.824 | 11.277 | 3,1%3,1% | 1,4%1,4% | |
| Ceuta | 25.086 | 741 | 3%3% | 1,2%1,2% | |
| La Rioja | 204.761 | 4.926 | 2,4%2,4% | 1,1%1,1% | |
| Galicia | 1.637.513 | 36.511 | 2,2%2,2% | 1%1% | |
| Asturias | 647.229 | 14.214 | 2,2%2,2% | 0,9%0,9% | |
| C. y León | 1.767.421 | 35.450 | 2%2% | 0,9%0,9% | |
| Extremadura | 669.896 | 10.910 | 1,6%1,6% | 0,6%0,6% |
Fuente: Estadística Catastral / EL PAÍS
Madrid destaca además por la concentración de la propiedad. Las viviendas de empresas son el 5,6% del parque residencial de la comunidad y más de la mitad (57%) son de gandes tenedores empresariales. Y un tercio de los pisos de la región (52.719) pertenece a sociedades con más de 100 viviendas en la región. Es la proporción más alta: Cataluña llega al 25%; Aragón y Canarias, al 24%, y Andalucía, al 23%. En el extremo opuesto están Extremadura (7%), Baleares (8%) y La Rioja (10%), donde pesan más las sociedades con pocas viviendas.
En Madrid, casi un tercio de las viviendas de empresas son de sociedades con más de 100.
No es nuevo que las empresas compren viviendas y de hecho mueven el 10% de las compraventas anuales en España, según los datos del Consejo General del Notariado. Pero la tendencia es al alza: en 2025, las empresas compraron 78.823 viviendas, la cifra más alta desde 2007. Y desde 2010 venden más de lo que compran: en 2025 vendieron 124.064, unas 45.000 más de las que adquirieron.
Las compras de viviendas por parte de empresas, en máximos. Número de viviendas escrituradas por sociedades españolas y extranjeras.
Desde 2010, venden más de lo que compran
Compras
78.823
Ventas
124.064
Fuente: Consejo General del Notariado EL PAÍS
Deja un comentario