Gaceta Crítica

Irene Peiró (Cataluña Plural), 29 de Marzo de 2026

Los fondos de inversión internacionales especulan con las viviendas y amenazan un derecho vital. Nos enfrentamos a un problema provocado por múltiples causas y que debe abordarse desde ópticas diversas, que pasen tanto para regular el sector privado como para ampliar el parque público y social de vivienda. Explicamos cómo ciudades y países de todo el mundo afrontan el reto y lo comparamos con el ‘modelo catalán’

Fondos de inversión internacionales se apropian de suelo y viviendas en territorios con los que no tienen vínculo alguno. Mientras maximicen sus beneficios, no importa si el inmueble está en Barcelona, ​​París o Nueva York. Por el contrario, aquellos que sí están arraigados en el territorio se ven privados de su derecho a la vivienda y de su derecho a la ciudad. En este contexto, es lógico que nos preguntemos: ¿qué hacer para reapropiarse del territorio y garantizar que las viviendas sean para las personas que viven en ella?

En Catalunya, donde los movimientos sociales reclamaban desde hace tiempo la prohibición de las compras especulativas de vivienda, el Govern del PSC ha aceptado finalmente esta propuesta, una de las contrapartidas que le pedían los Comuns para apoyar el proyecto de presupuestos. Pese a la reciente decisión de aplazar el debate parlamentario de las cuentas públicas, la tramitación de esta medida debería continuar su curso y finalizar antes del verano, puesto que se llevará a cabo a través de una modificación de la ley de urbanismo. El objetivo es habilitar a los ayuntamientos a aprobar planes urbanísticos especiales que prohíban esta práctica a los propietarios de cinco o más viviendas en las localidades con mayores dificultades para encontrar alquileres asequibles.

Un cambio de paradigma en las políticas de vivienda

Numerosos motivos justifican ese cambio de paradigma de las políticas de vivienda, no sólo en Catalunya, que, como en ocasiones anteriores, es punta de lanza de las políticas de vivienda en España. En todo el Estado, 6 de cada 10 viviendas son compradas al contado, sin necesidad de recurrir al crédito hipotecario , según un informe de Funcas (2024). Con los precios por las nubes, ¿quién puede permitirse pagar un piso al contado?

La realidad es que cada vez menos personas, ni siquiera recurriendo al crédito hipotecario, pueden adquirir una vivienda. Por eso, incluso en un país marcado por una fuerte cultura de la propiedad, ha emergido una generación inquilina que también debe asumir un sobreesfuerzo mensual para pagar su piso. La regulación de los precios del alquiler ha contribuido a bajar 7,6 puntos el porcentaje de inquilinos que destinan más del 40% de sus ingresos mensuales a la vivienda entre 2023 y 2024, pero 1 de cada 4 todavía sufre esta sobrecarga, como indica el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (2025). Si nos fijamos en los precios de compra , parece que no hayamos aprendido nada del pasado: en el 2025, subieron un 12,7% en todo el Estado (en Catalunya, un 11,6%), la mayor subida desde 2007 , según el INE .

En este contexto, el Govern plantea que los grandes tenedores sólo puedan comprar una vivienda si quieren establecer su domicilio; o edificios enteros, para alquilar los pisos a precios regulados. Potencialmente, la medida podría implementarse en los 271 municipios situados en zonas de mercado tensionado, donde vive el 90% de la población catalana. Pero los ayuntamientos decidirán si desean aplicarla o no.

Mucho antes de ver la luz, la medida ya ha suscitado todo tipo de críticas. Mientras que los movimientos sociales ven carencias importantes, varias voces del sector inmobiliario y de los colegios y asociaciones de agentes de la propiedad alertan de que la Generalitat no tiene competencias para sacar adelante estas restricciones, que vulnerarían el derecho constitucional a la propiedad privada. Por el contrario, el jurista Pablo Feu avaló el encaje constitucional de la medida, siempre que se aplique de forma limitada en el tiempo en zonas de mercado tensionado, en un informe encargado por el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona (2025) , posteriormente secundado por el comité de expertos designado por el Gobierno para su estudio.

Los precedentes internacionales

Confrontaciones ideológicas similares se han producido en otros países que nos han precedido en la puesta en marcha de medidas con similares objetivos. Fijémonos por, ejemplo, en el caso de Nueva Zelanda , donde un gobierno liderado por los laboristas prohibió a los no residentes las compras de vivienda ya construidas, medida diluida por el actual gobierno de centroderecha, como informa la agencia Reuters .

El caso de Nueva Zelanda también evidencia que, en cada país, se ha optado por fórmulas distintas para hacer frente a la misma problemática. En Cataluña se propone extender la prohibición tanto en el capital local como en el extranjero. Por el contrario, al igual que en Nueva Zelanda, en Canadá , las restricciones se han aplicado únicamente a los inversores foráneos. La ciudad canadiense de Vancouver impuso en 2016 un impuesto del 15% a las compras de vivienda por parte de inversores extranjeros, elevado posteriormente al 20%.

Otra fórmula, también basada en la fiscalidad, es la de Singapur . En este país, se cobran más impuestos a los extranjeros que adquieran segundas o terceras residencias (o más de tres), pero los locales no quedan exentos. Las tasas para extranjeros son del 60% para la compra de una segunda residencia (30% para los locales) y del 65%, a partir de la tercera (35% para los locales).

Sin duda, el comportamiento especulativo de los inversores internacionales es una de las principales causas del problema . La London School of Economics and Political Science (LSE) estima que el capital extranjero concentra de media un 70% de las inversiones inmobiliarias en España, en un reciente informe sobre los efectos de la   financieraización de la vivienda en 13 ciudades del mundo, entre ellas Barcelona. Pero el propio estudio, que basa esta estimación en datos proporcionados por una importante agencia inmobiliaria internacional, advierte que son datos orientativos y que sigue siendo muy complejo dimensionar el alcance global del fenómeno.

Además, en Cataluña, tenemos ejemplos recientes que muestran que el capital local no está exento de responsabilidades. La Casa Orsola estaba en manos de Albert Ollé Bartolomé, antes de su compra por parte del Ayuntamiento a raíz de la fuerte ola de movilizaciones contra la intención de su anterior propietario de expulsar a los inquilinos por hacer alquileres de temporada. Así pues, en este contexto, parece más lógico penalizar una conducta con un nocivo impacto para las ciudades y sus habitantes, independientemente del origen de los especuladores.

La exclusión de los pequeños tenedores no convence a los movimientos sociales

Sin embargo, la propuesta catalana deja al margen de la prohibición a los pequeños tenedores, con cuatro o menos viviendas. Éste ha sido uno de los principales focos de las críticas de los movimientos sociales, que reclaman corregir la propuesta inicial, para que el texto definitivo no tenga agujeros que le puedan restar eficacia. El Sindicato de Alquiladoras considera que el texto actual no es suficiente para prevenir el flipping inmobiliario , la compra de inmuebles para reformarlos y revenderlos en poco tiempo a un precio más alto.   Por ejemplo, ¿qué pasaría si una empresa ayuda a un pequeño propietario a reformar su piso para revenderlo a un precio más alto a cambio de quedarse un porcentaje de los beneficios? El texto actual no lo prohíbe explícitamente.

Más efectiva para prevenir el flipping es la normativa vigente en los Países Bajos,

según el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) La normativa neerlandesa, vigente desde principios de 2022, obliga a los compradores a residir un mínimo de cuatro años en el piso adquirido antes de poder alquilarlo . Esto fomenta que lo compren para vivir y no para sacar beneficios económicos inmediatos.

En cambio, la fórmula escogida en Catalunya sí tiene en común con la de los Países Bajos que empodera a los ayuntamientos en la aplicación de las restricciones . La ventaja es que la administración local catalana podrá diseñar planes ad hoc para combatir la especulación inmobiliaria en su municipio, siempre que se encuentre en zonas de mercado tensionado. El inconveniente, como advierte el Observatorio DESCA, es que puede generar desigualdades territoriales.

Las compras especulativas descienden más del 70% en los Países Bajos

En los Países Bajos, las restricciones ya se han aplicado en más de veinte municipios, entre ellos grandes ciudades como Amsterdam, Rotterdam y Utrecht, con buenos resultados. En las zonas donde se ha aplicado la regulación, se han reducido un 73 por ciento las compras de vivienda por parte de inversores, lo que ha desembocado en un incremento de las compras de primeras residencias por parte de la población local , según un estudio del Erasmus School of Economics (Rotterdam) y la Universidad de Ámsterdam .

Ahora bien, el mismo informe advierte de que las restricciones todavía no ha hecho bajar los precios de los pisos , porque el aumento de los compradores locales está comportando un bajón de inquilinos, normalmente con menos capacidad adquisitiva. Además, los propietarios locales suelen sentirse más arraigados en los barrios que los inquilinos, lo que paradójicamente hace que los precios se resistan a bajar. En estas zonas, tampoco se ha frenado la subida de los precios del alquiler, aunque otra búsqueda de la Amsterdam Business School (2023), referida a la ciudad de Rotterdam, expone que el aumento es similar allá donde no se han aplicado las restricciones. Por otra parte, en las zonas no reguladas tampoco han crecido las compras especulativas, es decir, la medida no ha supuesto un desplazamiento del problema.

Así, el balance de la medida en los Países Bajos es razonablemente positivo. Pero ha sido así con una medida más atrevida y con menos rendijas que la catalana. En este sentido, convendría madurar la propuesta durante su debate parlamentario y, naturalmente, no perder de vista que nos enfrentamos a una problemática multicausal, que debe abordarse desde ópticas diversas, que pasen tanto por regular el sector privado como por ampliar el parque público y social de vivienda.