Gaceta Crítica

Jorge Otero (PÚBLICO), 4 de Febrero de 2026

La concentración inmobiliaria se acentúa. Los últimos datos del Observatorio de Vivienda Asequible, impulsado por Provivienda, revelan que el 24% de los propietarios posee casi la mitad de las viviendas.

En su afán por sacar adelante el escudo social, el Gobierno pactó este pasado martes con el Partido Nacionalista Vasco (PNV) que los propietarios con una sola vivienda en alquiler queden excluidos de la moratoria antidesahucios. Una vez que se apruebe el decreto, los propietarios que tengan una sola vivienda arrendada podrán desahuciar a sus inquilinos en situación de vulnerabilidad cuando incurran en impago. Corresponderá entonces a los servicios sociales competentes la búsqueda de una alternativa habitacional de emergencia para las personas expulsadas de la vivienda.

Esta medida era una exigencia del PNV y Junts para respaldar la convalidación en el Congreso del resto de las medidas del escudo social. El PNV celebra el acuerdo y subraya que con esta medida se protege a los pequeños propietarios. Los nacionalistas vascos argumentan que hay muchos pequeños propietarios que están cayendo en situación de vulnerabilidad y que no se les puede equiparar con los grandes tenedores y los fondos buitre, propietarios de miles de viviendas en España.

La medida, sin embargo, no ha sido tan bien recibida por las fuerzas de izquierda. Sumar la acepta, pero a cambio pide actuar con más contundencia sobre los grandes tenedores (aquellos que según la actual legislación poseen al menos diez viviendas). «El gran problema social no está concentrado en los pequeños propietarios, que refuerzan sus pensiones con unas rentas de alquiler, sino en los grandes tenedores. No son lo mismo los fondos de inversión que una familia jubilada que tiene un piso», declararon sus portavoces en el Congreso, Enrique Santiago y Agustín Santos. 

La especulación feroz de los últimos años ha provocado el surgimiento de una nueva clase social, el rentista que extrae su riqueza de los inquilinos. Según el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), los caseros son el grupo de mayor renta de España incluso sin contar los ingresos de sus alquileres. La ratio de ingresos de los arrendadores es hasta 2,58 veces superior a la de quienes alquilan. 

Dado el nivel que han alcanzado los precios del alquiler, la brecha económica entre caseros y propietarios es cada vez mayor. Como afirma en la red X Javier Gil, investigador del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) y experto en vivienda, «el mercado del alquiler está destrozando nuestra sociedad: redistribuye renta de quienes menos tienen hacia quienes más riqueza concentran, cada vez en mayor medida». Por eso, la medida es tan cuestionada desde la izquierda.

Además, como explicaba hace unos meses a Público Jaime Palomera, experto en vivienda, cofundador del Sindicat de Llogateres y autor del libro El secuestro de la vivienda (Ediciones Península), el perfil de los propietarios está cambiando. En los últimos años está teniendo lugar un proceso muy llamativo: a la sombra de la especulación aumenta el número de propietarios con más de una vivienda. Eso está cambiando las reglas del juego. «Hay una parte muy grande de la demanda que no es demanda real, no son personas que necesitan una casa para vivir, sino que son individuos y familias que ya tienen propiedades y que lo que hacen es adquirir más viviendas simplemente para ver su patrimonio aumentar», afirmaba Palomera entonces.  

Sin embargo, la mejor herramienta para conocer en manos de quiénes están las viviendas en España es el catastro. 

Tomando como base esos datos, Provivienda, una asociación fundada en 1989 que según explica en su página web «trabaja para que todas las personas disfruten del derecho a la vivienda en igualdad de condiciones», ofrece estadísticas actualizadas a través de su Observatorio de Vivienda Asequible sobre la propiedad de las viviendas en España. De acuerdo con estos datos, en 2025 había un total de 24,23 millones de inmuebles, de los cuales 22,61 pertenecen a personas físicas (nacionales o extranjeras), y el resto, 1,62 millones pertenecen a sociedades empresariales, entidades sin ánimo de lucro, entidades sin personalidad jurídica, entidades extranjeras y a las diferentes administraciones públicas. 

En cuanto a la distribución, de la propiedad, los datos de Provivienda basados en el catastro señalan que el 24,08% de los propietarios en España tiene más de una vivienda y posee el 46,6% de los inmuebles de uso residencial. Entre estos propietarios con más de una vivienda, el 0,77% tiene más de cinco propiedades y concentra el 7,34% del parque total de viviendas. El 0,16% tiene más de diez y una cuota del 4,30%. Sólo el 0,2% son grandes tenedores, con más de diez viviendas, pero acumulan el 2,18% del total. La conclusión es evidente: una cuarta parte de los propietarios tiene más de una vivienda y posee casi la mitad del parque. 

Además, los datos del catastro analizados por Provivienda también demuestran que, sobre el total, el 1,48% de los propietarios son empresas o sociedades, pero acumulan el 4,41% del total del parque. 

Provivienda también publicó a finales de 2025 junto al Ministerio de Consumo y Derechos Sociales un exhaustivo informe titulado Prevención y atención de la exclusión residencial. Radiografía de la provisión de vivienda en España (PDF) en el que demuestra que la concentración inmobiliaria ha ido a más en los últimos 20 años en toda España. «La concentración patrimonial, entendida como acumulación de vivienda, ha evolucionado de forma sostenida en las últimas décadas», advierte Provivienda. Basándose en datos del catastro, la organización añade: «Se observa una reconfiguración clara, los propietarios con una o dos viviendas pasan del 77,56% en 2006 al 70,62% en 2024 mientras que quienes poseen tres o más suben del 22,44% al 29,38%. El umbral del 20% de multipropietarios se supera siempre y continúa al alza hasta alcanzar 29,38% en 2025. Este patrón refleja acumulación patrimonial y expansión del rentismo popular (hogares que añaden terceras viviendas para predominantemente especulativo), proceso que se acelera entre 2014 y 2025 (tipos bajos, búsqueda de rentas) y se consolida tras la pandemia. Todo ello implica mayor concentración de estos bienes en menos manos, con decisiones más guiadas por rentabilidad con necesidad de políticas que orienten parte de esa multipropiedad hacia alquiler asequible y uso principal», concluye el documento. 

«Este fenómeno refleja una progresiva profesionalización y concentración del mercado residencial, que puede tensionar precios y reducir la función social de la vivienda. El incremento sostenido de estos tenedores contrasta con la escasa expansión del parque público, lo que agrava el acceso a las viviendas. Esta tendencia apunta a un modelo cada vez más orientado a la inversión y menos a la garantía del derecho a la vivienda«, afirma el informe de Provivienda. 

Impacto en el alquiler

Estas cifras impactan en el alquiler. Según los últimos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 73,6% de la ciudadanía española es propietaria de al menos de una vivienda y un 20,4% vive en régimen de alquiler, una cifra que empezó a dispararse a partir de 2008 con la crisis financiera que estalló ese año. Así, desde 2007, el número de personas que viven en alquiler ha aumentado en casi 3,5 millones de personas, hasta superar los nueve millones, según los datos del INE. Aunque las cifras bailan en función de la fuente, el Banco de España calculaba a finales de 2024 que había unos 3,5 millones de viviendas en alquiler. Este cálculo es muy parecido al del INE, que en su último censo de vivienda afirmaba que había 3,6 millones de casas alquiladas. 

En este sentido, el Banco de España asegura en su último informe económico que los caseros son en su mayoría «los particulares y los pequeños propietarios», y ofrece una cifra: el 92% de las viviendas en alquiler pertenecen a esos particulares y en el 8% el porcentaje de las viviendas de alquiler en manos de empresas privadas. Otros estudios ofrecen cifras diferentes: en el informe anteriormente mencionado, Provivienda afirmaba que la mayor parte del stock disponible de inmuebles para uso residencial y otros usos, el 85,1%, está en manos de «tenedores intermedios» es decir, personas físicas o jurídicas que poseen entre dos y diez viviendas. Provivienda señala que este stock incluye viviendas principales en alquiler o cedidas, segundas residencias, viviendas vacías u otros usos de viviendas como alojamientos de temporada o turísticos. Se trata de viviendas que pueden entrar a formar parte de la oferta tanto en alquiler como en venta de vivienda en un momento determinado. «Este grupo  [de tenedores intermedios] representa el grueso de la oferta potencial para el mercado y aunque muchas de estas viviendas pueden estar destinadas a alquiler, también pueden estar destinadas a segunda residencia (sobre todo para los poseedores de dos viviendas) o incluso vacías», se puede leer al respecto en el informe.  

Aunque tienen menos viviendas que los tenedores intermedios, Provivienda destaca en su informe de 2024 que los grandes tenedores, tanto sociedades como personas físicas, «tienen una importancia relativa mucho mayor». «Gestionan una parte significativa del mercado, lo que les otorga capacidad de influencia sobre la oferta, los precios y las condiciones de acceso, especialmente en contextos urbanos o tensionados», concluye el informe

En dicho informe, además, también se afirmaba que un 55% de las rentas del alquiler de bienes inmuebles para uso residencial u otros usos iban a las sociedades. Según Provivienda, ese porcentaje era del 30% en los años 90. Es la prueba irrefutable de que el alquiler está cambiando de manos.  

*Este artículo ha sido modificado tras su publicación tras una errónea interpretación de los datos. En un principio se afirmaba que el 25,05% de los propietarios de vivienda acumulaban un 63% del parque residencial del país, cuando no es así. En concreto, el dato correcto es que el 24,08% de los propietarios en España tiene más de una vivienda y posee el 46,6% de los inmuebles de uso residencial.