Gaceta Crítica

Inés Gasrcía Rábada y Jorge Otero (PÚBLICO), 23 de Noviembre de 2025

• En el tercer trimestre de este año comprar una casa se ha encarecido un 12% y los precios ya superan el récord histórico alcanzado antes de la crisis de 2008. 
• El mercado inmobiliario condiciona la vida de millones de personas. El precio medio de los pisos creció un 70% en la última década mientras que la ganancia anual por trabajador sólo subió un 22%.

El crecimiento económico del que presume España se ve ensombrecido por el imparable aumento del precio de la vivienda. Ésta se ha convertido en un auténtico pozo negro que desvía recursos de los que menos tienen hacia los más ricos y condiciona la vida de millones de personas en España. 

Los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mivau) certifican que ya estamosinmersos en una nueva burbuja. El alza de los precios parece no tener techo: para comprar una casa ya hay que pagar más de lo razonable y, probablemente, más del valor real del inmueble. La vivienda se ha encarecido tanto que su precio ya supera el récord histórico que alcanzó durante la burbuja del ladrillo que reventó en 2008. Solo en el tercer trimestre de este 2025 comprar una casa se ha encarecido un 12%, según el Mivau. 

La deriva de los precios es tan peligrosa que ya empieza a ser el principal problema del país, con daños colaterales no solo en el plano económico, sino también en el social y en el personal.

El precio de la vivienda en España es simplemente prohibitivo para la mayor parte de la población. «Lo que está ocurriendo es gravísimo. Con estos precios, ni siquiera una familia con dos salarios se puede comprar una vivienda», denuncia el economista Carlos Martín Urriza, portavoz de Economía de Sumar en el Congreso. 

Los propios datos del Ministerio de Vivienda confirman que, tras tocar suelo en el primer trimestre de 2014, el precio de la vivienda ha aumentado casi un 48% desde entonces. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la evolución del precio en la última década son incluso peores que los del ministerio: según Estadística, los pisos se han encarecido un 70% en los últimos diez años. El problema es que la ganancia media anual por trabajador solo ha crecido un 22,71% desde 2014.  

Para poder pagar un alquiler, una familia media en España necesita dedicar el 36% de todos sus ingresos netos

Comprar una casa se ha convertido en una quimera para cualquier persona trabajadora. Un reciente informe de UGT, publicado el pasado mes de octubre, señala que en la Comunidad de Madrid hacen falta 58,89 años de salario neto para comprar una vivienda de 60 metros cuadrados. En este sentido, los datos más recientes del portal Idealista aseguran que el porcentaje de los ingresos del hogar necesario para poder pagar la hipoteca de una vivienda en propiedad se situó en el 25% en España, aunque ese esfuerzo se sitúa por encima del 30%, el máximo que recomiendan los expertos, en Palma de Mallorca (45%), Málaga (38%), San Sebastián (38%), Madrid (33%) o Barcelona (31%). 

La situación del mercado del alquiler ofrece incluso peores expectativas. Las subidas aquí también son de dos dígitos. Los datos de Idealista apuntan que el precio medio del alquiler en España ha subido un 21,8% en los últimos dos años. Los alquileres se han disparado sobre todo en Madrid, con un aumento medio del 30% desde 2023 y en Barcelona, donde han crecido un 19,7%. Los precios del alquiler son tan elevados que, para poder pagar, una familia media en España necesita dedicar el 36% de sus ingresos netos. 

Lo peor de todo es que nada en el horizonte permite atisbar un cambio de tendencia. En este sentido, otro reciente informe de la Fundación Alternativas confirma los peores presagios: «Lo más probable es que el alza de los precios en compra y en alquiler continúe en los próximos años», afirma el documento.

Ante la falta de expectativas, los sindicatos CCOO y UGT urgieron hace unos días a un crecimiento «claro y contundente» de los salarios en un contexto de «incremento excesivo» del precio de la vivienda. «La carestía de la vivienda se come la mejora de los salarios: desborda la capacidad de pago de los hogares, agrava el sobreesfuerzo que realizan y en muchos casos les excluye del acceso a una casa», concluía la semana pasada CCOO.

Una nueva burbuja que ya supera a la de 2008  

Con la nueva subida de dos dígitos, el precio de la vivienda alcanzó en octubre un precio medio de 2.101,4 euros por metro cuadrado, una cifra que bate el anterior récord que se dio en el primer trimestre de 2008, coincidiendo con el cénit de la burbuja inmobiliaria que terminó explotando pocos meses después.

Muchos economistas aseguran que estamos ante una nueva burbuja de la vivienda porque «se ha permitido que un bien de primera necesidad se convierta en un activo para la especulación como lo es el oro o los bitcoins», tal como explica Martín Urriza. El representante de Sumar sostiene que actualmente se dan las condiciones para poder afirmar que estamos en plena burbuja: «Hace tiempo que los precios de la vivienda dejaron de estar proporcionados a la renta de los hogares y a su capacidad de endeudamiento solvente».

Jaime Palomera, doctor en Antropología económica y activista por el derecho a la vivienda, confirmaba hace unas semanas a Público que la de ahora es «una burbuja de precios» espoleada por unas hipotecas más baratas tras la bajada de los tipos de interés por parte del BCE y por la especulación. Prueba de ello es que las casas más asequibles pierden peso en el mercado. Según Idealista, en los últimos cinco años las viviendas por debajo de los 200.000 euros han pasado de representar el 60% de la oferta total a menos del 38%. Solo el 30% de los pisos en venta baja de los 150.000 euros, mientras que las de más de 500.000 han duplicado su presencia hasta alcanzar el 23,5% de la cuota de mercado. De hecho, en ciudades como San Sebastián, Palma y Madrid más de la mitad de las viviendas en venta salen al mercado con un valor superior al medio millón de euros.

En España, 133.000 viviendas han sido compradas por extranjeros en el último año, el 18% del total de las operaciones

La actual burbuja de la vivienda es diferente a la de hace 20 años. Ahora la patronal del sector y la derecha dicen que el principal problema es la falta de oferta, pero entonces España construía más viviendas de las que el mercado podía absorber y también reventó todo. Aquellos eran los tiempos en los que Aznar presumía de que España hacía más casas que Francia, Italia y Alemania juntas.  

«La burbuja de 2008 fue una burbuja de ladrillo clásica, en la que buena parte del crédito fue a parar a grandes promociones  inmobiliarias, infraestructuras, nuevas urbanizaciones, etcétera. El crédito estaba hinchadísimo entonces y todo se vino abajo cuando el precio de esas casas y los beneficios que daban ya no subían tanto como los intereses de la deuda. De repente, se desató el pánico, los precios empezaron a bajar, los constructores y promotoras que se habían endeudado no pudieron hacer frente a los pagos y se produjo un cadena de bancarrotas», explicaba Palomera.

¿Quién está comprando los pisos?  

A pesar de la brutal subida de los precios, el mercado inmobiliario se muestra muy animado. En España se vendieron 533.154 viviendas entre el 1 de septiembre y el 30 de septiembre de 2025. Los analistas prevén que este año cierre en niveles cercanos a los de 2007.

Sin embargo, muchos compradores adquieren para especular, no por necesidad, advertía Palomera en su análisis a Público. No es una demanda real. En la última década más de la mitad de las casas se han comprado al contado, sin hipoteca, según los datos de Palomera. Los datos del INE cifran en el entorno del 40% las compras sin hipoteca. La proporción es igualmente alta. 

Estos compradores que pagan al contado suelen ser, en muchos casos, inversores que siguen alimentando el monstruo de la especulación. «Los más ricos acumulan tanto patrimonio y tantos ingresos pasivos que no les queda otra que reinvertirlos comprando más casas y pujando para que los precios suban porque esas casas les dan una rentabilidad mayor», señalaba Palomera.

Entre esos ricos, hay también muchos extranjeros que compran vivienda en España. De hecho, los extranjeros compran más que nunca. Los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana revelan que unas 133.000 viviendas han sido compradas por extranjeros en el último año. Esta cifra supone ya el 18% del total de las operaciones, y un 38% más con respecto a 2019. El fenómeno se agudiza en el litoral: en la costa, sobre todo la mediterránea, los extranjeros ya compran una de cada tres casas. En muchos casos son segundas residencias y los compradores también residen en España. La demanda extranjera es un pilar fundamental para explicar la fortaleza de la demanda de vivienda en el ciclo expansivo actual.

La crisis de la vivienda está partiendo la sociedad en dos: una clase rentista y aquellos que han caído en la trampa del alquiler

La vivienda, un factor de desigualdad  

La imposibilidad de comprar una vivienda a un precio asequible ha expulsado a muchos al mercado del alquiler. Pero ahí los precios han crecido mucho más que en el de la compraventa. Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei), confesaba a Público que en sus 29 años trabajando en el sector nunca ha visto unos precios de alquiler tan altos como los de ahora. «Lo del alquiler es una barbaridad», sentenciaba Huecas entonces.

El alquiler de la vivienda está partiendo la sociedad en dos: por un lado, una clase rentista que vive a costa de una gran parte de la población y, por otro, aquellos que han caído en la trampa del alquiler y cada vez están más atrapados.

«La vivienda en España funciona como un impuesto regresivo, en el que la gente con menos recursos paga a gente más rica por vivir, muchas veces en condiciones precarias», resume para Público Javier Carbonell, director adjunto de Future Policy Lab y coautor del libro La desigualdad en España. En los últimos años han crecido de forma significativa los hogares con ingresos por alquiler de propiedades. Con un mercado más caliente que nunca, el trasvase de rentas a través de los alquileres a los bolsillos de una clase rentista minoritaria se está acelerando.

Carbonell concluye señalando que España «es un país de propietarios» y que la actual crisis de la vivienda «afecta especialmente a quien no puede tener una vivienda, que son los jóvenes».

Una generación sin casa

Estás en la veintena. Has terminado o estás terminando tus estudios y te acabas de incorporar al mercado laboral. Con una meta rondándote la cabeza. La posibilidad de independizarte, de tener una vida propia. Golpe de realidad. «En un mercado completamente viciado, sin regulación, cualquiera que intente acceder a una vivienda de cero va a tenerlo imposible», razonan desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid.

¿El resultado? Una nueva generación de inquilinos. Que no tiene y que puede que nunca tenga casa propia. Los datos lo corroboran. Según el Observatorio de Emancipación del Consejo de Juventud de España, solo un 19,7% de los jóvenes independizados vive solo. Jóvenes que destinan, de media, más del 35% de su salario al alquiler y que, en el 35,5% de los casos, lo hacen compaginando estudios y trabajo.

Un escaso 20% de los jóvenes vive emancipado

Los jóvenes son la cara más visible de la crisis habitacional, que lastra irremediablemente sus posibilidades de construir cualquier tipo de proyecto vital. «Determina qué pueden estudiar, dónde pueden permitirse vivir y el estilo de vida que van a poder llevar», enumeran desde el sindicato. Y es que la crisis de la vivienda tiene muchas caras: las horas infinitas de transporte público a hora punta, la imposibilidad de dedicarse de lleno al desarrollo de su currículo educativo -a preparar su futuro- o el poquito tiempo que les queda para disfrutar de algo tan simple como necesario, su tiempo libre. «Es el principal escollo que encuentran para vivir», condensan desde la organización.

Ahora bien, no son los únicos afectados. Personas migrantes, familias numerosas o monomarentales, jubilados… ¿Qué les une? No disponer de una casa en propiedad. Vivir como inquilinos. «Ese es el verdadero factor de riesgo del mercado inmobiliario», señalan fuentes del sindicato. En un país que se piensa en casas, con hasta un 75% de propietarios.

La precarización se reinventa

Quedan pocas dudas: las casas se están convirtiendo en un producto de lujo. En un marcador de estatus, de nivel social. Tanto en su versión para compra como para alquiler. Ensanchando la brecha entre quienes se las pueden pagar y quienes se limitan a scrollear a través de anuncios por internet. Toca encontrar alternativas, en medio de un mercado que exprime hasta la última gota de sus actores más vulnerables, los inquilinos.

Una cama, un pequeño escritorio, un armario. Con suerte, incluso una ventana. Algo de luz y ventilación. El alquiler de habitaciones se está convirtiendo en la única opción residencial de cada vez más personas. Y no porque sea precisamente barato. En el mes de octubre, el portal inmobiliario Idealista situaba el precio medio de una habitación en España en 405 euros mensuales. La ciudad más cara sería Barcelona, con una media que supera ya los 600 euros. De cerca le seguirían Madrid (550), Palma (510) y Donostia (500). Precios todos ellos por encima del 40% del Salario Mínimo Interprofesional. 

«El precio de las habitaciones está alcanzando rangos cercanos a lo que antes suponía el alquiler de pisos completos, sobre todo en las grandes ciudades», valora en conversación con Público Alba Agraz, coordinadora del área de Vivienda del think tank Ideas en Guerra. Tiene su explicación. «Los precios del alquiler convencional suben sin ningún tipo de control, de modo que la gente ya no puede pagarlos», comienza explicando Agraz. Ante esta situación, el propio mercado reacciona ofreciendo soluciones, que lo que consiguen es precarizar aún más la vida de los inquilinos. Entre ellas, el alquiler de habitaciones. «La demanda de esta modalidad de alquiler empieza a crecer e inmediatamente el mercado busca formas de explotarla», continúa. Es ahí cuando surgen nuevos actores especializados en la modalidad del alquiler de habitaciones, tensando los precios del sector. ¿El resultado? Se convierten en un nuevo objetivo de la especulación.

Tres de cada diez habitaciones en alquiler no disponen de ventilación y, en un 33,5% de los casos, el piso ni siquiera cuenta con zonas comunes

Las consecuencias son evidentes: el metro cuadrado sube de precio. «Una vivienda que se alquila por habitaciones, de media, se alquila a un precio mayor», denuncian a Público voces del Sindicato de Inquilinas de Madrid. En otras palabras, los arrendatarios acaban destinando cada vez más dinero para alquilar menos espacio. «Una forma más del atraco sistemático del rentismo», valoran desde la organización. Las condiciones de los pisos tampoco ayudan. Según el informe Un problema como una casadel Consejo de Juventud de España, tres de cada diez habitaciones en alquiler no disponen de ventilación y, en un 33,5% de los casos, el piso ni siquiera cuenta con zonas comunes como un salón o una zona de lavandería. Acaban haciendo toda su vida en 10 metros cuadrados.

Ante las crecientes dificultades, ya no en el acceso a la vivienda, sino incluso a una habitación, ¿qué será lo siguiente? «La realidad es que ya existe el formato de alquiler de camas en espacios de coliving«, se lamenta Agraz. Espacios que se promocionan como modernos, revolucionarios y al alcance de todos los bolsillos. «Pero que en realidad son la romantización más absoluta de la precarización de la vivienda», critican desde el sindicato. Aún así, cada vez tienen más éxito. «Por necesidad, no por elección», comentan desde la organización. Lo que no ha frenado su promoción desde las propias instituciones públicas. A través, por ejemplo, del Plan Comparte Intergeneracional de la Comunidad de Madrid, que gestiona la convivencia entre personas mayores y jóvenes que no consiguen acceder al mercado de la vivienda.

¿Lo último de lo último? El alquiler de habitaciones por horas. Para escapar a la sobrepoblación de los pisos. Y es que el 87% de los jóvenes emancipados comparte vivienda con una media de entre tres y cuatro personas. Una situación que no deja demasiado espacio a la intimidad. Una última opción: lanzarse a la compra de habitaciones. «Otra glamourización de la precariedad. Igual nunca eres propietario, pero al menos tienes un cacho de casa», ironizan desde el sindicato.

El derecho frente al ladrillo

«Si de verdad se quisiera encontrar soluciones, lo que se tendría que hacer, mañana mismo, es que todas las comunidades empezaran a aplicar la Ley de Vivienda», apunta Alejandra Jacinto, abogada y cofundadora del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES). Con todos los mecanismos que contempla. Como la declaración de zonas tensionadas y su consecuente tope de los precios. Porque, sin una regulación efectiva, -insiste la letrada- la vivienda seguirá siendo un negocio y no un derecho.

PSOE, Sumar, ERC y Bildu han acordado una reforma para limitar los precios del alquiler de habitaciones

Pero no es solo un tema de precios. «Se podrían poner en marcha herramientas como el tanteo y retracto para adquirir vivienda pública de forma rápida y barata», propone la abogada. Además de poner trabas a la especulación con una política fiscal adecuada. «Gravando la vivienda vacía, sancionando la acumulación de inmuebles y restringiendo la compra no residencial», desarrolla Jacinto. Una última clave: la regulación del alquiler de temporada. «Hay que sacarlo del limbo legal en el que opera. Se ha convertido ya en la nueva frontera de la especulación inmobiliaria», sentencia la letrada. Una medida que parece que -ahora sí- podría estar en camino. El pasado martes, 18 de noviembre, PSOE, Sumar, ERC y Bildu acordaban una reforma para limitar los precios del alquiler de habitaciones, de modo que la suma de la renta de las habitaciones no supere el tope establecido para el conjunto del piso.