Gaceta Crítica

Cea Weaver (Phenomenal World), 31 de Octubre de 2025

La especulación inmobiliaria es un fenómeno globalizado. No debemos justificar los errores y pasividasdes del gobierno español respecto de este gravísimo problema. Todo lo contrario. Es necesario tomar decisiones locales para contribuir a solucionar problemas globales.

Luchas por la política de vivienda de la ciudad de Nueva York

La crisis de vivienda de Nueva York, caracterizada por alquileres altísimos, listas de espera extraordinarias para viviendas asequibles y un parque de viviendas de baja calidad, es innegable, y su solución requiere nuevas intervenciones políticas. Las organizaciones de inquilinos generalmente argumentan que la solución reside en regulaciones de alquiler más estrictas, una mayor aplicación de los códigos de mantenimiento de viviendas, el derecho a organizarse y, cada vez más, la propiedad del sector público. Las asociaciones inmobiliarias, por otro lado, afirman que dichas leyes son, de hecho, la causa misma de la crisis, y que la solución es la desregulación para permitir mayores márgenes de ganancia, lo que a su vez incentivará la construcción de más viviendas. Cuanto más liberemos el mercado privado, afirman, más bajarán los alquileres eventualmente.

Este conflicto arraigado refleja una tendencia nacional más amplia. Durante al menos los últimos cincuenta años, la especulación inmobiliaria privada ha impulsado la política urbana en los Estados Unidos.1En innumerables legislaturas estatales y gobiernos locales de Estados Unidos, rara vez se cuestiona la idea de que nuestras ciudades prosperarán cuando aumente el valor de las propiedades. El aumento del valor del suelo (y, por lo tanto, el aumento de los alquileres) es el objetivo primordial, y la cuestión más amplia de proporcionar viviendas asequibles para la gente suele quedar en segundo plano. En la ciudad de Nueva York, como en otros lugares, los legisladores que se esfuerzan por resolver el problema de la vivienda fracasarán si no son capaces de afrontar el problema subyacente de la especulación, que constituye su raíz. 

La política de vivienda de la ciudad de Nueva York se define por una aguda competencia entre estas fuerzas organizadas: un sólido movimiento de inquilinos que ha conseguido las leyes de estabilización de alquileres y las herramientas de vivienda pública más sólidas de Estados Unidos, así como el lobby inmobiliario más poderoso del país, acostumbrado a moldear nuestra ciudad a su imagen y semejanza. No es de extrañar que la contienda por la alcaldía de la ciudad de Nueva York haya puesto de manifiesto este antagonismo. Los propietarios de apartamentos y los promotores inmobiliarios son el mayor grupo de donantes de los super PAC más grandes del candidato a la alcaldía Andrew Cuomo: Fix the City, Inc. (32,6 millones de dólares), Put NYC First, Inc. (3 millones de dólares) y Housing for ALL (2,5 millones de dólares), mientras que los inquilinos impulsaron a Zohran Mamdani a la victoria en las primarias demócratas. Las elecciones han revelado tanto la influencia perdurable de la idea de que las políticas públicas deben priorizar el aumento constante del valor de las propiedades para los propietarios privados, como los contornos de un camino más allá de ella. 

Regulación y desregulación en la ciudad de Nueva York

La regulación de los alquileres se entiende mejor no como un programa de vivienda asequible, sino como una protección al consumidor. En mercados inmobiliarios ajustados donde la escasez de vivienda produce alquileres que aumentan rápidamente, es de interés público regularlos. La ciudad de Nueva York ha regulado los alquileres de una forma u otra desde 1920, cuando los soldados que regresaban de la Primera Guerra Mundial inundaron el mercado y la demanda de vivienda se disparó. Las medidas para regular el costo de la vivienda de alquiler a menudo han surgido como respuesta a los alquileres que aumentan rápidamente, durante períodos en los que los ingresos de la clase trabajadora y los precios generalmente estaban en alza. Cuando los trabajadores tienen más para gastar, los propietarios pueden cobrar más

La forma actual de estabilización de alquileres de Nueva York tiene sus orígenes a principios de la década de 1970, cuando la inflación obligó a que el costo de vida se convirtiera en una prioridad de la agenda política. Durante las elecciones a la alcaldía de 1969, el alcalde en funciones, John Lindsay, respondió a la presión organizada de los inquilinos aprobando la Ley de Estabilización de Alquileres , que sometió a 400,000 unidades de vivienda a la “estabilización”: aumentos anuales de alquiler permitidos dentro de los límites establecidos por una Junta de Directrices de Alquileres. La aplicación de estos límites recayó en una Asociación de Estabilización de Alquileres (RSA, por sus siglas en inglés) privada, pero con licencia, con poderes delegados por la Junta que supervisaba esta “autorregulación”.

Sin embargo, la autorregulación de los alquileres por parte de los propietarios de apartamentos pronto se volvió problemática, sobre todo después de 1971, cuando los propietarios organizados presionaron con éxito a Albany para que promulgara la «desregulación de alquileres por vacancia», lo que significaba que, al quedar vacante un apartamento, el propietario podía aumentar el alquiler al precio de mercado. En un contexto de creciente desocupación, la posibilidad de subir los alquileres de los apartamentos vacíos incentivó la creación de más apartamentos vacíos, desplazando a familias en busca de mayores ganancias mensuales. Los consiguientes desalojos, aumentos de alquiler y conflictos entre propietarios e inquilinos obligaron a la legislatura estatal a buscar nuevas soluciones. La Ley de Protección de Inquilinos de Emergencia (EPTA, por sus siglas en inglés) de 1974 creó el sistema que conocemos hoy. 

Cada año, propietarios e inquilinos se reúnen para enfrentarse ante una Junta de Directrices de Alquiler designada localmente. Las juntas ajustan los aumentos máximos de alquiler permitidos para los apartamentos regulados, y los legisladores estatales en Albany deciden qué propiedades están sujetas a regulación. En una comisión temporal convocada por el gobernador Nelson Rockefeller para redactar la EPTA, los legisladores apuntaron al control de la vacancia y a la especulación inmobiliaria motivada por las ganancias, señalando su incompatibilidad con la vivienda de alta calidad. «En la ciudad de Nueva York», escribieron, el exceso de alquiler por aumentos de alquiler por encima de la estabilización bajo el descontrol de la vacancia «no se reinvirtió en mejoras de capital, sino que de hecho resultó en una disminución real del 30 por ciento en renovaciones». Los propietarios no estaban reinvirtiendo; se estaban embolsando el dinero extra. 

Para 1982, el estado de Nueva York había puesto fin por completo a la autorregulación de la estabilización de alquileres. La Asociación de Estabilización de Alquileres se reinventó como una organización de defensa para representar a la industria, y se le unió otro grupo de presión similar: el Programa de Mejora de Viviendas Comunitarias (CHIP). 

Un grupo de interés y un modelo de negocio

El siguiente giro en la historia se produjo en 1994, cuando la RSA comenzó a impulsar reformas que dieron lugar a un nuevo modelo de negocio para el mercado de alquileres estabilizados, que perduraría durante más de dos décadas. El grupo consiguió nuevas enmiendas al sistema de estabilización de alquileres de la ciudad que gradualmente provocaron su desaparición por desgaste: una vez que una unidad que costaba 2000 dólares al mes o más quedaba vacante, se la liberaba por completo de la estabilización.2Estas leyes también proporcionaron a los propietarios un instrumento para aumentar los alquileres entre vacantes: mejoras individuales de apartamentos (IAI, por sus siglas en inglés), presentadas por el propietario pero sin una supervisión significativa de los costos declarados de las inversiones. Tres años después, Albany dio un paso más allá al otorgar “bonos de alquiler” del 20 por ciento a los propietarios cada vez que una unidad estabilizada quedaba vacante, independientemente de las mejoras. Como resultado, entre 1994 y 2019, la ciudad de Nueva York perdió casi 250,000 apartamentos de alquiler estabilizado , aproximadamente una cuarta parte del parque

Si bien la estabilización de los alquileres redujo las ganancias inmobiliarias al limitar los ingresos que los propietarios podían obtener de los inquilinos, la desregulación creó un modelo de negocio completamente nuevo. Mientras que la respuesta tradicional a la regulación de los alquileres consistía en que los propietarios exprimieran al máximo sus edificios, maximizando sus ingresos mediante la reducción de costos en lugar del aumento de los alquileres, bajo las nuevas leyes de desregulación, los propietarios buscaron utilizar mejoras de capital, solicitudes individuales de rehabilitación y bonos por vacantes para elevar los alquileres estabilizados por encima del umbral de desregulación, alcanzando así los márgenes más altos de los alquileres de mercado. Al igual que a principios de la década de 1970, este modelo se basaba en el desalojo, el desplazamiento y el acoso. Ante las leyes destinadas a proteger a los trabajadores neoyorquinos del creciente costo de vida, los propietarios de unidades reguladas se movilizaron para reemplazar a los inquilinos existentes por otros con mayor poder adquisitivo.

La financiación inmobiliaria multifamiliar se adaptó a este mercado. Cada vez más, los bancos financiaron la adquisición de viviendas multifamiliares basándose en el supuesto de que las unidades con alquiler estabilizado podían convertirse en unidades a precio de mercado. De 2008 a 2016, por ejemplo, un grupo de veintinueve propietarios de la ciudad de Nueva York contrató a dos empresas de administración de propiedades, Newcastle y Highcastle, para que presentaran aumentos de alquiler por mejoras en apartamentos individuales, donde los costos laborales siempre cumplían exactamente con el umbral requerido para sacar las unidades de la estabilización. Mientras tanto, Signature Bank otorgó muchos préstamos durante la década de 2010 en términos que suponían que las personas que compraban edificios de apartamentos aumentarían los alquileres muy por encima de los límites de estabilización. Los bancos que se especializaban en préstamos contra propiedades multifamiliares, como New York Community Bancorp (el segundo prestamista multifamiliar más grande del país), extendieron crédito liberalmente sobre esta base, al igual que los más grandes como Bank of America, Wells Fargo y JP Morgan Chase. 

Considere el caso de Emerald Equities, un propietario de apartamentos corporativos en Nueva York En 2016, la empresa adquirió once edificios de apartamentos con renta estabilizada en East Harlem por 357 millones de dólares, utilizando fondos obtenidos del prestamista privado LoneCore Capital. Durante el año siguiente, logró convertir 251 de las 1181 unidades totales a precio de mercado, presuntamente acosando a los inquilinos para que se mudaran. Brookhill Properties, que en 2015 había adquirido dieciséis edificios de apartamentos en East Village, también llevó a cabo lo que el Fiscal General del Estado describió como «actos ilegales y fraudulentos para acosar a los inquilinos y desalojar las unidades lo más rápido posible», incluyendo informar falsamente a los inquilinos que sus unidades habían sido retiradas de la estabilización de renta y realizar «construcciones inseguras… con la intención de expulsar a los inquilinos restantes con renta regulada». En 2016, dos propietarios de Brooklyn fueron condenados por contratar a «vándalos» para intimidar a los inquilinos con mazas, bates y pitbulls en cinco de sus edificios de apartamentos en Bushwick. 

Tales actividades provocaron una oposición organizada. Los grupos de inquilinos lucharon para cerrar las numerosas lagunas legales que se habían creado durante los últimos veinticinco años. Este período de presión sostenida sobre los legisladores dio como resultado la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de los Inquilinos (HSTPA, por sus siglas en inglés), que se aprobó en 2019, declarando ilegales muchos aumentos de alquiler planeados por propietarios como Emerald, Brookhill y otros. La compañía Emerald siguió adelante con los aumentos de todos modos y posteriormente fue acusada penalmente por el Fiscal General del estado. Incapaz de saldar sus deudas, se declaró en bancarrota en 2024. 

Sangre de una piedra

Las reformas de la HSTPA, junto con la desaceleración inducida por la pandemia en los ingresos de la clase trabajadora, las altas tasas de interés de la Reserva Federal, el rápido aumento de los costos de los seguros de bienes raíces y la volatilidad general en el mercado inmobiliario causada por Trump, han interrumpido desde entonces este modelo de negocio especulativo, lo que ha provocado una serie de ejecuciones hipotecarias y bancarrotas El quid del problema, sin embargo, reside en la delirio especulativo del mercado inmobiliario que impulsó el mercado de alquileres estabilizados entre 1994 y 2019. Como declaró a Bloomberg el año pasado un propietario y consultor financiero neoyorquino: «Todos en este mundo de edificios con alquileres estabilizados están inmersos en una especie de autoengaño colectivo. Esperan que el Tribunal Supremo anule el control de alquileres. Esperan que el Congreso debilite la HSTPA». Pero la apuesta financiera por la desregulación también se topa con una simple realidad del mercado: quienes viven y trabajan en la ciudad de Nueva York solo pueden pagar un límite en alquiler. «Incluso si las leyes permitieran aumentos de alquiler mayores que los actuales», continuó el propietario, «llega un punto en que es imposible sacar agua de las piedras».

Recientemente, las malas inversiones han comenzado a dar sus frutos. Signature Bank se declaró en bancarrota en 2024. El gobierno supervisó una fusión con New York Community Bancorp, que a su vez se declaró en bancarrota unos meses después, y finalmente cambió el nombre de la entidad reorganizada a Flagstar Bank. Si el modelo de negocio de la industria dependía de sacar unidades de la estabilización al mercado de rentas de alto ingreso, las leyes de control de alquileres más estrictas ahora lo han hecho imposible

La estabilización de alquileres abarca casi la mitad de los apartamentos en la ciudad de Nueva York, y el sector afirma que la HSTPA ha hecho financieramente inviable el mantenimiento de estos edificios. Argumentan que, sin desregulación, la ciudad de Nueva York retrocederá a lo que describen como el infierno de desinversión de la década de 1980. Es cierto que existe una pequeña pero grave crisis en el parque de viviendas con alquiler estabilizado: entre el 2% y el 3%, o entre veinte y treinta mil unidades, cumplen con la definición legal de deterioro físico. Los edificios tienen cientos de años y, en algunos casos, los ingresos por alquiler no cubren los costos de operación y mantenimiento. Pero la historia de la desregulación demuestra que permitir a los propietarios aumentar los alquileres en Nueva York rara vez ha mejorado las condiciones de los más vulnerables del mercado. “Las IAI no se utilizan para fomentar la inversión y el mantenimiento básicos”, concluye un estudio conjunto de la Asociación para el Desarrollo de Vecindarios y Vivienda y la Iniciativa de Derechos de Vivienda, “sino para implementar aumentos de alquiler extremos entre arrendamientos”. En otras palabras, el mercado de la vivienda de la ciudad de Nueva York sigue siendo inasequible para los inquilinos, y el costo de construir y mantener viviendas es más alto que nunca para los propietarios; pero las dificultades financieras de los primeros son fundamentalmente diferentes a las de los segundos, y la mayoría de las soluciones propuestas al segundo problema tienden a intensificar el primero. 

Más allá del punto muerto 

En las primarias demócratas para la alcaldía de junio, cientos de miles de inquilinos que no pueden pagar sus costos mensuales de vivienda votaron por Zohran Mamdani, cuya política principal era congelar los alquileres de todas las viviendas estabilizadas. Ahora, con Mamdani a punto de ganar la alcaldía, los detalles de su plan están siendo sometidos a un intenso escrutinio, y el lobby de los propietarios argumenta que exacerbará el mal estado del parque de viviendas 

Es cierto que una congelación de alquileres, sin intervención adicional, corre el riesgo de agravar las crisis del mercado. Los propietarios de edificios con alquileres estabilizados pueden optar por no invertir en sus propiedades. Si el conflicto entre la ciudad y las grandes empresas inmobiliarias se intensifica, y las condiciones de los edificios continúan deteriorándose, la cuestión de la nueva construcción podría verse políticamente condicionada a la congelación de alquileres. Lo que en la práctica sería una huelga de capitales podría interpretarse entonces como el efecto de esta reforma progresista de la vivienda 

¿Qué impacto tendrá, entonces, la congelación de los alquileres en el actual estancamiento? La importancia de esta demanda en la política municipal ya ha abierto un nuevo capítulo en la lucha por una política de vivienda sensata. Un diálogo largamente esperado sobre las condiciones de la vivienda puede propiciar nuevas políticas en este ámbito. Si se combina con un programa eficaz de cumplimiento del código de edificación y la inversión pública en vivienda asequible, la congelación propuesta posicionará a la alcaldía firmemente a favor de la habitabilidad, en defensa de la calidad de vida de cientos de miles de neoyorquinos.

Pero la inversión en la aplicación de la ley no es suficiente por sí sola. Con su presupuesto de capital multimillonario, la Ciudad tiene la capacidad de actuar como un agente de mercado no especulativo: adquiriendo edificios cuyos propietarios ya no desean conservarlos. Gracias a su envergadura, la ausencia de ánimo de lucro y su poder tributario, la Ciudad puede intervenir para estabilizar mercados volátiles y actuar como una fuerza anticíclica que prioriza la calidad de la vivienda sobre el valor de las propiedades. Puede utilizar este poder —para adquirir viviendas de renta estabilizada como agente de mercado— para reducir los costos para los operadores y mejorar la calidad de la vivienda en todo Nueva York. 

Mientras tanto, como propietario a largo plazo, la Ciudad puede actuar como una especie de fideicomiso de tierras cuasi comunitario: manteniendo terrenos en una cartera de toda la ciudad y arrendando el derecho a cobrar alquileres, mientras utiliza su posición como propietario para gestionar activos a gran escala. A medida que su cartera crece, podría utilizar los alquileres de edificios de ingresos más altos para financiar operaciones y edificios de ingresos más bajos en otras partes de Nueva York. Este tipo de enfoque de gestión de activos de toda la cartera ayudaría a Nueva York a evitar algunos de los desafíos de los acuerdos de vivienda asequible liderados por el sector privado del pasado, donde los operadores individuales buscaban acuerdos edificio por edificio con la Ciudad y muchos proyectos terminaron enfrentando problemas de flujo de efectivo.

Para garantizar viviendas de calidad para los inquilinos en un mercado donde se suprimen las herramientas de especulación inmobiliaria, necesitamos combinar el poder de hacer cumplir los estándares de vivienda y el poder de financiar y adquirir viviendas de alquiler, dos capacidades que la Ciudad ya tiene.

Inquilinos en la máquina de crecimiento

El ejemplo de la campaña de Mamdani, en la que las demandas de los inquilinos pueden llevar a la alcaldía a la victoria, es raro en las ciudades estadounidenses. Ha surgido toda una literatura académica para examinar las “máquinas de crecimiento local” que determinan la política urbana a favor de las élites, en particular de aquellas que pueden reclamar alquileres sobre bienes raíces.3Los inquilinos constituyen la mayoría de la población en todas las ciudades importantes de los Estados Unidos, pero tienden a votar en menor proporción que los propietarios de viviendas. También tienden a estar menos organizados, ser menos ricos y, por lo tanto, tener menos conexiones políticas que los promotores inmobiliarios. En este sentido, la victoria de Mamdani en junio representa una verdadera disrupción, cuyas implicaciones finales aún están por verse 

Este es el contexto de la debilitada campaña de Cuomo. Antes de que el alcalde en funciones, Eric Adams, se retirara de la contienda, Jeff y Lisa Blau —los promotores del complejo de rascacielos Hudson Yards, de seis edificios y veintiocho acres, en Manhattan— junto con Aby Rosen de RFR Holding y Laurie Tisch —la multimillonaria tía de la comisionada de la policía de Nueva York, Jessica Tisch— organizaron una reunión de emergencia de magnates inmobiliarios, quienes se unieron para diseñar una estrategia que “garantizara que el próximo alcalde de Nueva York fuera Andrew Cuomo”. El super PAC Fix the City —que a finales de octubre había gastado 17,5 millones de dólares apoyando a Cuomo y otros 8,8 millones oponiéndose a Zohran Mamdani— ahora cuenta con una diversificada financiación proveniente de Michael Bloomberg, DoorDash y fondos de inversión libre, aunque comenzó como un proyecto de aquellos cuya solvencia depende del pago de la deuda que se les concedió bajo la premisa de alquileres cada vez más altos. Se trata de ejecutivos de grandes empresas inmobiliarias como A&E Real Estate Management (una de las peores arrendadoras de la ciudad de Nueva York), RXR Realty (inversora en la remodelación del aeropuerto JFK), RFR Holding (propietaria del Hotel Paramount de Times Square y del Edificio Seagram) y Two Trees Management Co., cuyo director ejecutivo, Jed Walentas, también preside la Junta de Bienes Raíces de Nueva York. El otro gran super PAC que apoya a Cuomo, Housing for All, se financia íntegramente con 2,5 millones de dólares de la Asociación de Apartamentos de Nueva York (NYA), el poderoso grupo de presión formado tras la fusión en 2024 de CHIP y RSA, cuyo objetivo es presionar anualmente a la Junta de Directrices de Alquileres de la ciudad para que se aumenten los alquileres de los apartamentos con renta estabilizada.

Y, sin embargo, a pesar de este asombroso nivel de organización de los propietarios, Mamdani está a punto de ganar el 4 de noviembre. Si podrá romper el ciclo de estabilización, desinversión y especulación dependerá de lo que suceda a continuación. Si se quiere iniciar una nueva era de política de vivienda en la ciudad de Nueva York, la próxima administración del alcalde debe aprovechar el momento para restablecer un mercado roto, no solo congelando el alquiler, sino realizando intervenciones políticas activas en todo el sector, y los inquilinos deben organizarse para defender un programa tan ambicioso contra el bloque de poder que inevitablemente intentaría frustrarlo. 

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Notas al pie

1. Los alcaldes que se enfrentaron a la austeridad federal en medio de los ciclos económicos inflacionarios de la década de 1970 señalaron este cambio. El reconocimiento entre los científicos sociales se remonta a Harvey Molotch, “La ciudad como máquina de crecimiento: hacia una economía política del lugar”, 

The American Journal of Sociology , septiembre de 1976, aunque, como han argumentado William Domhoff y otros, la presencia de promotores inmobiliarios en muchas máquinas de crecimiento del Partido Demócrata se remonta al menos al New Deal, cuando la coalición política incluía un movimiento obrero mucho más poderoso. Para un estudio de la coalición de crecimiento en Atlanta, véase Clarence Stone, 

Regime Politics: Governing Atlanta, 1946-1988 (Universidad de Kansas: 1989). Para una historia de la ciudad de Nueva York que abogaba por un cambio de régimen durante la década de 1970, véase Kim Phillips-Fein, 

Fear City: New York’s Fiscal Crisis and the Rise of Austerity Politics (Metropolitan: 2017).  

(Volver)2. Para lograr esto, la RSA contrató al jefe de gabinete del presidente del Concejo Municipal, Peter Vallone.  

(Atrás)3. Este poder financiero se ha manifestado durante mucho tiempo en las ciudades más grandes de Estados Unidos, ya sea en la campaña de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios para derrotar el “impuesto a las mansiones” del alcalde de Chicago, Brandon Johnson, en los intentos de la Mesa Redonda Empresarial de California por derogar las iniciativas fiscales locales para financiar viviendas asequibles o en el discurso de Andrew Cuomo ante la Junta de Bienes Raíces de Nueva York durante las primarias demócratas de Nueva York. Se refleja en la retórica que predomina en las noticias y la política locales: el corolario del epíteto de “creador de empleo” es el “proveedor de vivienda”, el propietario que ha invertido en el vecindario y cuyo negocio de alquilar viviendas a los residentes lo hace valioso para el representante político. Los inquilinos, comparativamente más transitorios y sin propiedad, deben tener entonces menos “interés” en sus comunidades y vecindarios.