Gaceta Crítica

Jorge Otero (PÚBLICO), 28 de Septiembre de 2025

• Frente al discurso de que solo bajando los impuestos bajará el precio de la vivienda y del alquiler, expertos en fiscalidad señalan que las desgravaciones fiscales en este sector son «excesivas».
• «La evidencia indica que los contribuyentes beneficiados pertenecen al grupo de mayor renta», decía en 2022 ‘El Libro Blanco sobre la Reforma Tributaria’ acerca de las desgravaciones a arrendadores.

«No me andaré con rodeos e iré directamente al grano. El acaparamiento de pisos y el rentismo están subvencionados por la Administración». En su último libro, titulado El secuestro de la vivienda y publicado el pasado mes de abril, el economista Jaime Palomera, también cofundador del Sindicat de Llogateres, ponía el foco en una cuestión que levanta ampollas y divide a izquierdas y derechas cuando se habla del precio de la vivienda en España: si son muchos o pocos los beneficios fiscales del sector.

Palomera, reputado experto en la materia, mantiene la teoría de que la enorme crisis de vivienda que atraviesa el país, con un mercado tensionado y unos precios estratosféricos que cada vez menos ciudadanos pueden pagar, se explica en buena parte —aunque no solo— por los beneficios fiscales que en su opinión favorecen fundamentalmente a los especuladores y a los propietarios. 

El autor de El secuestro de la vivienda también denuncia que el actual sistema fiscal contribuye a ensanchar la desigualdad entre una clase rentista y otro amplio sector de la población condenado a pagar alquileres cada vez más alejados de sus posibilidades económicas. 

Palomera hace un exhaustivo repaso en su libro de estos regalos fiscales a través de impuestos que se dejan de pagar: cuenta que los arrendadores que tengan viviendas en alquiler solo tributan sobre el 50% de lo que ingresan. Esa medida fue aprobada en 2003 por el Gobierno que entonces presidía José María Aznar. Palomera opina que esto es una auténtica injusticia y recuerda, a guisa de ejemplo, que un trabajador tributa sobre el 100% de su salario. 

Además, los arrendadores particulares también disfrutan de bonificaciones fiscales en el IRPF que superan incluso ese umbral del 50%: tienen una rebaja del 60% si hacen obras para rehabilitar la vivienda a alquilar; del 70% si la vivienda se alquila por primera vez a jóvenes menores de 35 años y puede llegar a ser del 90% si el propietario alquila la casa en una zona tensionada y rebaja el alquiler más de un 5%. 

Palomera añade que las empresas también se benefician de los regalos fiscales de las diferentes administraciones públicas. Las Socimi (acrónimo de Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) —las sociedades que los fondos buitre crearon cuando pusieron sus garras en el mercado de la vivienda— solo pagan un 1% del Impuesto de Sociedades. El tipo máximo de este gravamen está en el 25%. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) lo tienen bonificado al 95%. También se benefician fiscalmente —en el IVA y el Impuesto de Sociedades— las empresas que tengan al menos ocho viviendas para alquilar. Lo paradójico es que si una empresa tuviera solo siete viviendas no disfrutaría de tantas ayudas fiscales. Como colofón a todo esto, Palomera añade que los pisos turísticos «casi nunca pagan el IVA».

Un intenso debate

Frenar esta especulación es prioritario para Palomera. Él propone actuar desde la demanda y sugiere «subir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a los ricos que compran un piso con el único objetivo de esperar a que su precio suba». «De esta forma», explica a Público, «se caparía la entrada de dinero especulativo en el mercado».

«Eso desactivaría este tipo de compra especulativa y permitiría que las familias trabajadoras no tengan que competir con este tipo de inversor. Así lograríamos enfriar la demanda. Eso tendría, además, un efecto nocivo sobre el alza de los precios», añade Palomera.

Frente a este discurso, empresarios, promotores, inmobiliarias, propietarios, rentistas y la derecha política sostienen justo el mensaje contrario, el de que la única manera de bajar los precios de la vivienda es aumentando la oferta y aplicando una bajada generalizada de impuestos.

«La reducción fiscal tanto en la venta como en la compra del inmueble es imprescindible para que los precios bajen», argumentaba hace unos días a Público Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei).

«Entre el 20% y el 25% de la compra de una vivienda son cargas fiscales. Eso habría que reducirlo para que salieran más viviendas al mercado», se quejaba el representante de la patronal inmobiliaria, quien también recordaba que muchos de los impuestos asociados a la vivienda los gestionan las comunidades autónomas.

Es ahí, precisamente, donde interviene el PP. Su líder, Alberto Núñez Feijóo prometió el pasado mes de enero bajar los impuestos «a todos» y ordenó a sus barones que redujeran el ITP, un gravamen autonómico, en los territorios donde gobiernan. «Vamos a rebajar los impuestos a quien compre una vivienda. Vamos a rebajarlos a quien alquila la vivienda y vamos a rebajarlo también a quien arrienda la vivienda», aseguró un Feijóo que se declaró «harto» de tantos tributos.

Palomera no se cierra a bajar los impuestos, pero solo a «la persona trabajadora» que compre una vivienda y bajo unas determinadas condiciones. «A esta persona hay que ayudarla y hay que bajarle los impuestos para que pueda acceder a una casa, pero solo a condición de que al comprarla entre en un sistema de vivienda protegida. La idea es que en un futuro esa casa no se pueda vender a un precio superior al que se pagó en el momento de la compra».

La opinión de los fiscalistas: los beneficios son excesivos

Aquellos que defienden que con solo bajar los impuestos también bajarán los precios de la vivienda pintan una realidad demasiado maniquea. Carlos Cruzado, presidente del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) y uno de los mayores expertos en fiscalidad del país, se posiciona del lado de Jaime Palomera y también cree que hay «excesivos» beneficios fiscales en materia de vivienda. Cuando se le pregunta por los «regalos» fiscales que enumera Palomera en su libro, Cruzado los confirma uno por uno.

Cruzado explica que cuando se trata de vivienda «intervienen impuestos locales, autonómicos y estatales», lo que otorga cierta complejidad a la situación. En ese sentido, aboga por «tocar el marco regulatorio», una línea de actuación que «Gestha viene planteando desde hace tiempo y la mayoría de los expertos también», puntualiza. Asimismo, Cruzado lamenta «la falta de rigor» de quienes propugnan una bajada generalizada de impuestos para dinamizar el mercado de la vivienda.

El presidente de Gestha recuerda que hasta la Autoridad Independiente de la Responsabilidad Fiscal (AIReF) comparte esta postura y remite al Libro Blanco sobre la Reforma Tributaria (PDF) que se publicó en marzo de 2022. En ese libro blanco, redactado por un comité de expertos formado por personas de gran prestigio académico, algunas de ellas vinculadas a la banca, se propone, entre otras medidas, «eliminar o rebajar sustancialmente la reducción estatal de los rendimientos netos del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda». 

En 2022, un comité de expertos ya proponía «eliminar o rebajar sustancialmente» la reducción estatal de los rendimientos netos del alquiler

En ese sentido, el libro blanco de 2022 es cristalino y da plenamente la razón a Jaime Palomera al recordar que el actual marco fiscal beneficia sobre todo a los rentistas y a los ricos: «La evidencia […] indica que los contribuyentes beneficiados pertenecen al grupo de mayor renta, lo que cuestiona su justificación desde la perspectiva de la equidad vertical en ausencia de efectos empíricos significativos del incentivo fiscal sobre la oferta de alquiler de vivienda».  

Los expertos que redactaron el libro blanco también plantean el mantenimiento de las bonificaciones sociales de las Socimi, pero «condicionado a un reforzamiento de la evaluación de sus efectos, particularmente, en el mercado de la vivienda residencial». 

Eso ocurrió en 2022. Desde entonces, no se ha actuado en el marco regulatorio fiscal. Palomera lamenta la tibieza del Gobierno mientras asiste impotente a un trasvase de «montañas de dinero público» a los especuladores, como afirma en su libro.