Gaceta Crítica

Paul Jay (The Bullet), 22 de Julio de 2025

En Canadá y Estados Unidos, la vivienda no se considera una necesidad humana básica. Se ha reimaginado como un vehículo de inversión, una clase de activo especulativo y una máquina de generar ganancias para inversores institucionales. Esta transformación, lo que los expertos en vivienda denominan la financiarización de la vivienda, se encuentra en el corazón de la crisis de asequibilidad que afecta a las ciudades de Norteamérica.

Desde Toronto hasta Atlanta, las torres de apartamentos y las casas suburbanas están siendo adquiridas rápidamente, no por familias, sino por fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), fondos de cobertura y firmas de capital privado. Estos arrendadores financieros rara vez ponen un pie en las propiedades que poseen. Para ellos, el alquiler es un ingreso, el desalojo es una estrategia comercial y el mantenimiento es un costo que debe minimizarse.

Las consecuencias son claras: alquileres que se disparan, deterioro de la calidad de las viviendas y comunidades vaciadas en aras de obtener ganancias para los inversores.

El auge de los propietarios corporativos

Tras la crisis financiera de 2008, Wall Street encontró su nueva mina de oro en el sector inmobiliario. Con tipos de interés cercanos a cero y la volatilidad de los mercados bursátiles, los inversores invirtieron miles de millones en el sector inmobiliario residencial. En Estados Unidos, grandes empresas como Blackstone comenzaron a comprar miles de viviendas unifamiliares embargadas, agrupándolas en valores y alquilándolas a través de filiales como Invitation Homes.

Desde 2010, los inversores institucionales han adquirido más de 80.000 viviendas, aunque todavía poseen solo alrededor del 3% del mercado total de alquiler de viviendas unifamiliares a nivel nacional. Sin embargo, en algunas ciudades, su presencia está mucho más concentrada. En Atlanta, los inversores institucionales controlan ahora aproximadamente el 27% de los alquileres de viviendas unifamiliares. Esto se basa en datos del Urban Institute. En Canadá, la historia se centra en los edificios de apartamentos. Los REIT y otros actores institucionales ahora poseen aproximadamente entre el 25% y el 30% del parque de alquileres construidos específicamente para el país, según la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda. Solo Canadian Apartment Properties Real Estate Investment Trust (CapReit) administra alrededor de 64.300 suites en todo el país. Esa es una cifra de 2023, por lo que podemos esperar que ahora sea mayor. Estos propietarios gestionan sus operaciones como balances corporativos. Los alquileres se organizan algorítmicamente, las reparaciones se aplazan para reducir costos y se rota a los inquilinos para maximizar las ganancias. La política de Ontario de aumentos de alquiler sin límite entre alquileres fomenta activamente este ciclo de desplazamiento.

El costo humano

La ola de financiarización no es solo economía abstracta. Está transformando vidas. En Canadá, el 22,1% de los hogares que alquilan se encuentran en necesidad básica de vivienda, lo que significa que gastan más del 30% de sus ingresos en alojamiento o viven en viviendas superpobladas o precarias. Esa es la cifra de la CMHC de 2022. De nuevo, es probable que la situación empeore. En EE. UU., casi el 49% de los hogares que alquilan tienen una carga económica excesiva, y unos 12 millones destinan más de la mitad de sus ingresos a la vivienda. De nuevo, una estadística de 2023. Es muy poco probable que mejore, y más probable que empeore. Los edificios propiedad de REIT o firmas de capital privado tienen más probabilidades de tener plagas, ascensores averiados y moho porque el mantenimiento se considera un gasto que hay que suprimir. Mientras tanto, los desahucios por renovación, en los que los propietarios desalojan a los inquilinos con el pretexto de realizar renovaciones, solo para volver a poner las unidades en venta con alquileres más altos, se han convertido en una táctica favorita para expulsar a los inquilinos de bajos ingresos.

Vivienda pública: una solución olvidada

No siempre fue así. Durante gran parte del siglo XX, Canadá y Estados Unidos construyeron viviendas públicas y no comerciales a una escala lo suficientemente grande como para influir en los mercados inmobiliarios hasta cierto punto. En Estados Unidos, la Ley de Vivienda de 1937 sentó las bases para la vivienda asequible, que se expandió drásticamente después de la Segunda Guerra Mundial. La vivienda pública alcanzó un máximo de 1,4 millones de unidades en la década de 1990, antes de que los recortes presupuestarios de la era Reagan y programas como Hope VI desmantelaran el sistema. Hoy en día, solo quedan alrededor de 970.000 unidades, sin contar otros 2,2 millones de hogares que dependen de vales para complementar los alquileres del mercado privado. El gobierno federal de Canadá financió una cantidad significativa de vivienda social desde la década de 1950 hasta principios de la de 1990, cuando Ottawa se retiró y dejó que las provincias asumieran el relevo. Ahora, la vivienda social representa solo el 3,5% del parque total de viviendas de Canadá, en comparación con los promedios de la OCDE del 7%, y muy por detrás de países como Austria con el 23% y los Países Bajos con el 30%. Estas cifras provienen de una base de datos de vivienda de la OCDE de 2022. Donde la vivienda pública contaba con una buena financiación y una buena gestión, funcionaba. Funciona en Europa, y no hay razón para que no funcione aquí. Donde la vivienda pública se descuida y se estigmatiza, fracasa, abriendo la puerta al modelo especulativo y lucrativo actual.

Financiamiento público: un camino a seguir

Otros países demuestran alternativas. El sistema alemán de cajas de ahorro (Sparkassen), compuesto por bancos municipales, financia viviendas asequibles y mantiene las ganancias en la comunidad. Los bancos municipales noruegos apoyan la vivienda y la infraestructura de bajo costo. Incluso en Estados Unidos, el centenario banco público de Dakota del Norte demuestra que los bancos públicos pueden financiar proyectos de vivienda que el sector privado ignora. Al otorgar préstamos a bajo interés para viviendas sin fines de lucro, cooperativas y públicas, los bancos públicos pueden alejar la financiación de la vivienda de la especulación. He aquí una agenda práctica para la justicia habitacional. Para reclamar la vivienda como un derecho humano, ambos países deben adoptar reformas estructurales audaces. Esto puede hacerse a nivel municipal. En Estados Unidos, por supuesto, los gobiernos estatales deben participar. En Canadá, los gobiernos provinciales. Pero esto es lo que debemos exigir:

• Protecciones sólidas de alquiler, poner fin a la desregulación de vacantes, limitar los aumentos de alquiler a la inflación y prohibir los desalojos por renovación de vivienda.
• Límites de propiedad.
• Limitar la propiedad institucional por mercado y gravar las unidades vacantes especulativas.
• Masiva inversión en vivienda no mercantil.
• Construir nuevas viviendas públicas, sin fines de lucro y cooperativas.
• Modernizar el stock existente.
• Mecanismos de finanzas públicas.
• Establecer bancos públicos municipales, provinciales y estatales para financiar viviendas asequibles a gran escala.
• Empoderamiento de los inquilinos.
• Ampliar los sindicatos de inquilinos, los fideicomisos de tierras comunitarias y los modelos de propiedad controlados por los residentes.

El argumento a favor de la propiedad pública plena

Pero incluso estas medidas son solo un comienzo. Si bien un objetivo mínimo debería ser que Canadá y Estados Unidos alcancen al menos los niveles de los modelos europeos más avanzados, donde países como Austria y los Países Bajos ofrecen entre el 20 % y el 30 % de la vivienda como vivienda social o cooperativa, incluso eso estaría lejos de alcanzar la verdadera equidad. Para abordar las fallas sistémicas de la vivienda financiarizada, debemos pensar en grande. Todas las viviendas de alquiler a gran escala deberían, en última instancia, ser de propiedad y gestión pública. Las pequeñas viviendas familiares y las modestas inversiones privadas pueden coexistir. Pero la era en la que los arrendadores corporativos trataban bloques enteros de apartamentos como activos especulativos debe terminar. Un sistema en el que las grandes propiedades de alquiler se traten como infraestructura pública, como escuelas, bibliotecas o sistemas de transporte, garantizaría la estabilidad y la asequibilidad de la vivienda a lo largo de las generaciones.

Es la única manera de acabar con los modelos de negocio extractivos que han destrozado a las comunidades durante décadas.

Las viviendas antes que los fondos de cobertura

La financiarización de la vivienda ha enriquecido a un pequeño grupo de inversores, mientras que ha empobrecido a millones de inquilinos. No es inevitable. Es el resultado de décadas de decisiones políticas. Es el resultado de la financiarización de toda nuestra economía. El poder de los grandes bancos y del sector financiero nunca ha sido mayor, la concentración de la propiedad nunca ha sido mayor, y la concentración del poder político nunca ha sido mayor.

Pero es posible revertirlo. La pregunta no es si Canadá y Estados Unidos pueden permitirse construir viviendas públicas. La pregunta es: ¿cuánto tiempo más podremos permitirnos la alternativa? La vivienda es un derecho humano fundamental, no un simple bien común.

Paul Jay es editor jefe y presentador de The Analysis. Es un cineasta galardonado, fundador del Festival Internacional de Cine Hot Docs! y, durante diez años, productor ejecutivo del programa counterSpin de CBC Newsworld.