Ante el agravamiento de la crisis de la vivienda y la especulación inmobiliaria en la mayoría de los países capitalistas (España es un claro ejemplo), os traemos este artículo sobre la situación en Canadá.
James Hardwick (Canadian Dimension), 21 de Mayo de 2025
Casa flotante «donde cristo perdió el mechero». ¿solución en Canadá al problema habitacional?
Los costos de la vivienda son altos porque no hay suficientes viviendas. Debemos hacer todo lo posible para añadir el mayor número posible de viviendas a la reserva nacional lo antes posible. En palabras del recién elegido primer ministro Mark Carney, la mejor solución a la crisis de la vivienda es «construir a lo grande, construir con audacia y construir ahora».
Parlamentarios y analistas políticos de todo el espectro político han respaldado diversos programas de construcción de viviendas diseñados para facilitar la asequibilidad. Las propuestas sobre la desregulación urbanística , la vivienda para la clase media desfavorecida, técnicas de construcción innovadoras y programas de capacitación diseñados para abordar las carencias del mercado laboral giran en torno a la convicción de que más viviendas equivalen a precios más bajos. Al fin y al cabo, el sentido común indica que el núcleo de esta crisis es una ecuación básica de oferta y demanda.
Pero ¿es correcto el sentido común?
¿Derribar zonas verdes para construir costosos desarrollos suburbanos realmente reducirá los precios? ¿Cuántos alquileres específicos tendrán que desarrollar los fideicomisos de inversión inmobiliaria antes de que sus herramientas de inteligencia artificial decidan bajar el alquiler? ¿La construcción de cientos de miles de viviendas asequibles permitirá que los menores de 40 años adquieran una vivienda propia cuando los pequeños propietarios dominen el mercado? ¿Es cierto que un mayor número de viviendas reduce el costo de la vivienda ?
Cuando los investigadores reflexionan sobre estas cuestiones, su primera tarea es determinar cómo medir la dinámica de la oferta y la demanda. Uno de los indicadores que utilizan son las tasas de desocupación. Si las tasas de desocupación son altas, significa que hay muchas viviendas vacías en una región determinada y podemos asumir que la vivienda es relativamente abundante. Si, por el contrario, las tasas de desocupación son bajas, significa que la mayoría de los edificios están ocupados y que la vivienda podría estar escaseando. Podemos usar las tasas de desocupación para poner a prueba nuestro sentido común. Si la oferta y la demanda determinan los precios de la vivienda, entonces las variaciones de precios relativos deberían ser similares en ciudades con tasas de desocupación comparables.
Un informe de la CMHC de 2025 muestra que Edmonton y Calgary han tenido tasas de desocupación similares durante los últimos tres años. Sin embargo, a pesar de sus restricciones de oferta comparables, el valor de la vivienda en Calgary aumentó un 17 %, mientras que en Edmonton solo un 5 %. Dicho de otro modo, los precios de la vivienda en Calgary están aumentando tres veces más rápido que en Edmonton, una diferencia que representa decenas de miles de dólares en el valor promedio de la propiedad del propietario. ¿Cómo es posible que los mercados inmobiliarios de ciudades similares estén sujetos a prácticamente las mismas presiones de oferta y demanda y presenten fluctuaciones de precios tan divergentes?
La credibilidad de los marcos de oferta y demanda se ve aún más socavada cuando analizamos los mercados internacionales. Los conjuntos de datos recopilados recientemente por la OCDE sobre precios indexados de la vivienda y tasas de desocupación son especialmente reveladores. Algunos países, como Portugal, tienen un excedente de vivienda considerablemente mayor que Canadá, pero enfrentan costos de vivienda aún más altos. Otros países, como los Países Bajos, tienen una mayor escasez de vivienda que nosotros, pero han logrado mantener sus precios por debajo de los promedios canadienses. Al visualizar los datos, no existe una correlación evidente entre la abundancia relativa de vivienda y los precios promedio de la vivienda.
(Nota sobre estos conjuntos de datos: el «índice de precios reales de la vivienda» fue creado por la OCDE para permitir comparaciones entre mercados internacionales. Los precios se corrigen según las diferencias en los valores de las monedas, el poder adquisitivo de los consumidores y la variación estacional).
Un dato llamativo en este gráfico es Francia . Francia se enfrenta a presiones de oferta y demanda similares a las de Canadá, pero las viviendas francesas cuestan sustancialmente menos. Estos precios más bajos son producto de más de una década de políticas públicas diseñadas para remodelar el mercado inmobiliario francés en torno a las necesidades de los ciudadanos. Desde 2015, el gobierno nacional ha exigido a las autoridades locales que construyan viviendas sociales asequibles, estableciendo la expectativa de que el 30 por ciento del parque total de viviendas no sea de mercado para 2030. El gobierno francés rastrea estas cuotas cuidadosamente e impone multas estrictas a los municipios que no se mantienen al día. Como muestran los datos, este período de construcción de viviendas no ha hecho mucho por las presiones de oferta y demanda, pero el hecho de que las inversiones en vivienda de Francia sean principalmente un esfuerzo de desmercantilización ha llevado a mejoras significativas en la asequibilidad.
Francia demuestra que es la tasa de mercantilización de la vivienda, no la oferta relativa de viviendas, lo que determina los costos de la misma.
Vemos que este mismo fenómeno se desarrolla a nivel de ciudad.
En 2021, Vancouver tenía un mercado inmobiliario extremadamente restringido , con tan solo 495 viviendas por cada 1.000 habitantes. Ese año, el precio promedio de una vivienda unifamiliar o adosada superó los 2 millones de dólares. Al mismo tiempo, Viena tenía un mercado inmobiliario aún más restringido , con 448 viviendas por cada 1.000 habitantes, pero el precio promedio de una vivienda unifamiliar o adosada era de tan solo 720.000 € (o 1.080.000 dólares). Si bien Viena se enfrentó a mayores restricciones de oferta que Vancouver, los precios de las viviendas fueron un 50 % más bajos .
El principal factor que impulsa la mayor asequibilidad de la vivienda en Viena reside en que más del 50 % de las viviendas vienesas son viviendas sociales o cooperativas. Viena logró mantener una mayor asequibilidad en un mercado muy restringido gracias a su compromiso cultural y político con la vivienda como un bien esencial y no como una inversión especulativa.
Es evidente que las curvas de oferta y demanda no bastan para comprender la crisis de la vivienda. Podemos construir todo lo que queramos, pero si construimos viviendas como activos financieros y no como viviendas, los precios se mantendrán altos. Vimos esto en la década de 2010, cuando el enorme auge en la construcción de condominios de lujo en San Francisco y Londres resultó en muchos áticos vacíos, pero no afectó en absoluto a la asequibilidad. El acto de construir importa mucho menos que las decisiones que tomamos sobre qué construir, para quién construir y, sobre todo, quién será el propietario de nuestras viviendas.
Los economistas institucionales han reconocido este hecho. En 2022, Doug Porter, economista jefe del Banco de Montreal, señaló que la oferta de vivienda de Canadá no estaba desfasada de la de otros países a nivel mundial. Sin embargo, escribió:
De alguna manera, nuestros precios promedio de vivienda son (aproximadamente) un 60 % más altos que en Estados Unidos, con prácticamente el mismo nivel de oferta per cápita. Sí, deberíamos hacer todo lo posible por fomentar la oferta; pero es evidente que hay algo más en juego.
Las cosas han cambiado desde la declaración de Porter: los precios de las viviendas en Estados Unidos han aumentado de forma constante y los precios en Canadá han caído drásticamente a mediados de 2022. Sin embargo, cabe destacar que el reciente aumento de los precios de las viviendas en Estados Unidos no se correlaciona con un cambio significativo en las tasas de desocupación, sino con una mayor presencia de inversores en el mercado inmobiliario estadounidense.
Nuestros políticos y nuestro sentido común nos dicen que los precios de la vivienda siguen una dinámica simple de oferta y demanda, pero la evidencia práctica demuestra que la especulación, la financiarización y la mercantilización pueden desvincular los precios de la abundancia de viviendas físicas. Estudios de caso nacionales e internacionales respaldan que, en los mercados contemporáneos, los precios de la vivienda se determinan principalmente por la tasa de mercantilización, siendo la cantidad relativa de viviendas, en el mejor de los casos, un factor secundario.
En última instancia, las órdenes políticas para construir más viviendas son insuficientes. Al obsesionarnos con aumentar la oferta, perdemos de vista la complejidad del problema. Nuestros intentos de restaurar la asequibilidad bajo el lema «construir a lo grande, construir con audacia y construir ahora» (que ha sido, en efecto, la política del gobierno federal desde 2017 ) solo han empeorado las cosas.
La crisis de la vivienda no se resolverá aumentando la oferta, sino aumentando la oferta adecuada . Construir más viviendas solo reducirá los costos si se incluyen cláusulas de asequibilidad a largo plazo, se mantienen fuera del alcance de los inversores y se combinan con alternativas significativas fuera del mercado.
James Hardwick es escritor y defensor comunitario. Cuenta con más de diez años de experiencia atendiendo a adultos en situación de pobreza y sin hogar en diversas ONG de todo el país.
Gaceta Crítica 
Deja un comentario